新闻专栏
10月
23

新按保一周年回顾 下

上回提到,自新按保计划推出后,选用按揭保险计划的按揭贷款比例出现「爆炸性」的突破,笔者相信新按保计划除了帮助「上车客/换楼客」以较低的首期置业外,促进楼市交投。

 

换楼客需要储备更多首期

事实上,香港楼价于过去十数年已升值不少,今年香港更蝉联「全球房价最高城市」榜首,现时千万元的物业已非属「豪宅」级别,因大部份较大户型的单位楼价动辄过千万元,如换楼客随着生活质素提升,或因家庭计划而「细屋搬大屋」,便需要储备更多的首期。

 

2000万元以下物业成交企稳

根据美联物业房地产数据及研究中心综合以及土地注册处数据显示,在今年首9个月二手住宅注册量中,除了逾600万元至1,000万元类别的二手注册录得升幅(受惠于新按保计划),其他价格的注册宗数均按年下跌,600万元或以下物业按年跌近一成;逾2,000万元物业跌约两成;反观逾1,000万至2,000万元物业,只录得约6.6%的轻微跌幅。

 

建议放宽2000万元内物业按揭成数

从以上数据可见,现时仍有一批换楼人士支撑着1,000万至2,000万元物业,虽然近年楼按气氛反复偏软,但换楼市场仍有一定的需求。然而根据现时金管局的措施,1,000万元或以上的物业最高只能承造五成按揭,即首期最少要500万元。因此,笔者建议政府时移势易,随楼市偏软时考虑放宽高成数按揭的楼价上限,将1,000万至2,000万元的物业的按揭成数上限,由现时的5成增加至7成,以释放换楼客以原有楼价较低的单位予「上车客」,启动换楼市场及增加市场交投。

 

加息三厘的压力测试有调整空间

另外,全球低息环境持续,美联储更暗示至2023年前亦不会加息,在全球「零息时代」的大环境下,虽然失业率高企,但银行现时对申请按揭之人士有严谨的审批准则,而入市买家大多以自用为主,因此笔者认为加息三厘的压力测试可有考虑调整的空间,建议可逐步降低压力测试的基准。

 

试以1,500万元单位为例,如承造5成按揭,贷款年期30年,实际息率为2.5厘,以现时的压力测试下,供款人的入息要求需达至$70,974,如放宽压力测试要求至两厘,月入要求可降至$63,336;如压力测试放宽至一厘,月入要求可降至$56,131,相信放宽压力测试的基准可降低置业门坎,以增加市民入市及换楼机会,当然入市前仍须衡量与评估自身的财务及资金状况才作决定。

 

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延伸阅读:

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