新闻专栏
7月
11

新居屋政策向狮城借鉴,令投资者绝迹?

近日,香港及新加坡政府双双再为楼市出招,先有特首公布的房策新六招,新加坡亦为已平稳数年、近年再现升温迹象的楼市「加辣」。不少人喜欢将香港与新加坡的楼市状况作比较,因为两者皆属弹丸之地,人口相对稠密,而经济发展模式、文化背景等均非常相似。然而,早年新加坡的房屋政策可谓相当成功,特别是组屋的规划,有效将楼价控制于合理的水平范围,反之香港的楼价却不断创出新高。是次政府宣布的新六招,当中多方面亦见早年新加坡房策的影子,现在来解构一下。

相信大家都不难感受到新六招中政府加大公营及资助房屋供应的「决心」。其中三大范畴亦围绕着公营及资助房屋,包括:(一)改拨九幅私营房屋用地以发展公营房屋、(二)修订资助出售单位的定价政策、(三)将马头围道重建项目改作「港人首次置业」(「首置盘」)先导项目。从第一点可见,此举令公私营住宅供应的比例由原来维持在6:4的水平,或更改成7:3,亦意味着未来数年私人住宅量将会降低。众所周知,新加坡居住于由政府建设的公共组屋的人占整体市场约八成,余下的两成私人市场多由富裕阶层及外国客拥有。有人质疑,减少私楼供应会推高楼价,笔者却认为,如政府继续加大公营及资助房屋供应同时降低门坎,满足大部份有真正自主需要的人士,届时私楼楼价上升的幅度亦会因需求减少而变得有限,因价格始终由供求主导,情况就如新加坡一样。

新加坡政府在制定组屋的售价时,主要考虑人民的负担能力,而不会与私人市场的楼价挂钩。而当地购置组屋的门坎并不严格,基本上一般的打工一族都没有问题,而且政府更提供不同的补贴及利率优惠,更可以动用中央公积金购买组屋,可谓相对轻松。是次香港政府亦修改资助出售房屋的定价机制,参考最新非业主住户家庭每月入息中位数3.95万元,令居屋售价由约为市价7折降至约52折。

面对着现时公屋轮候人数突破27万,一般家庭的轮候时间高达5.1年,另有21万个劏房居民处于水深火热之中,是次香港政府不惜减少出售九幅房屋用地的土地收入,而房协主席邬满海日前亦表示,降低资助房屋定价估计令每个市区单位减少约一百万元收入,可见政府亦有意助香港楼市重回健康发展之轨迹。笔者认为政府除了继续觅地外,必需将用家和炒家彻底分开,并在公营及资助房屋设立完善的限售规则,让投资者认为无利可图,才可以令真正有需要置业的香港市民安居乐业。

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