新闻专栏
11月
14

放宽按揭刺激 楼市交投急升

11月新盘已售逾千伙 施政后高成数按揭申请按月升近2成

10月16日发表的新一份《施政报告》中提出为首置人士放宽按揭成数,对楼市立即起到「亢奋」作用,新盘及二手交投皆迅速回升,楼价亦喘定,复见平稳,10月二手交投料创出近5个月的新高。惟刺激作用短暂,美联物业住宅部行政总裁布少明预期,随着二手笋盘一扫而空,加上社会运动加剧影响楼市气氛,料11月二手交投料将从高位稍为回落至约3,200宗的水平,一手则料录约1,500伙成交,仍创出近5个月的新高。

 

政治及经济阴霾弥漫香港,今年的二手住宅交投曾一度冰封,惟置业刚需不断,不少市民皆在静待入市时机,故二手交投在放宽按揭措施后亦立即反弹。根据美联物业分行纪录,以《施政报告》公布前后为分界线,全港35大屋苑于10月下半月(16日至31日)共录约252宗成交,较10上半月(1日至15日)录得的71宗,大幅高出逾2.5倍。估计10月全月,全港二手交投将达到3,500宗的水平,创近5个月的新高。虽然期后二手交投随笋盘减少而放缓,惟11月首13日,35大屋苑仍录得101宗成交,或难以追上10月下半月的高水平,但是已较10月上半月高出逾4成。


11月不足半个月新盘已售出逾千伙

一手方面,受惠于市场气氛大幅好转,加上发展商订价贴市二手,并提供众多的置业优惠,故成交亦水涨船高。据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售信息网>>数据计算,新盘10月下半月(16日至31日)共售出1,145伙,较上半月(1日至15日)录得的约117伙,高出近8.8倍。这情况更延续至11月初,11月首13日,新盘已售出1,085伙,较10月上半月高出近8.3倍。

 

经络按揭转介:高成数按揭占整体申请逾半 按月升近两成

从按揭申请数字亦可反应放宽措施对楼市的影响。根据经络按揭转介研究部数据显示,自施政报告推出为首置人士放宽按揭成数措施后,即10月16日至11月14日,透过经络按揭转介申请按揭的个案当中,使用高成数按揭(按揭成数为六成以上)的申请占整体申请达50.2%,不但超过一半,而且较上月同期录得的32%,按月涨升近两成。当中使用高成数按揭购入二手物业占整体申请约为76%,购买一手物业并使用银行高成数按揭申请则为24%。

 

超过九成申请人选用八成或以上按揭

在高成数按揭申请当中再作细分,高达6成申请者选用八成按揭,30.2%申请者选用最高的九成按揭,即两者合共超过9成,反映置业者对高成数按揭的需求殷切。而高成数按揭的申请人中,56.4%申请者年龄介乎30至40岁,20.7%申请人为20至30岁,19.4%为40至50岁。当中占最大部份申请者(26.3%)的每月平均收入介乎$30,000至$40,000以下,而收入介乎$40,000至$50,000以下亦排第二,占18.3%,整体高成数按揭申请者平均入息为$47,285,远高于政府统计处发表2019年第二季的每月就业收入中位数$18,700。某程度亦可反映若要符合高成数按揭的供款占入息比率,首置客的收入须要达到一定要求。

 

经络按揭转介高级副总裁曹德明表示,现时绝大部份高成数按揭申请人都能够通过供款占入息比率及压力测试,对于银行处理个别未能达到压力测试的高成数按揭申请,现时已有部份银行对于此类申请均可作弹性处理,亦已有成功批出的个案,但按揭保费将额外增加10%。相信随着批出高成数按揭的个案日渐增多,银行处理程序更趋明朗化,有助刺激楼市交投。

 

布少明:社会事件持续 11月下半月楼市交投料放缓

布少明认为,楼市受困外围因素,《施政报告》提出的放宽按揭措施可谓「及时雨」,成功协助有急切置业需要的市民上车,更引出积存已久的购买力,加上本港仍受经济下行及本土政治事件的困扰,故部份业主及发展商的开价皆非常克制,带动一二手交投齐齐于10月下半月显著回升。

 

布少明亦指出,雨过不一定是天晴,房策只是为上车打开了方便之门,楼市长远始终受到政治及经济前景的影响。现时本地政治问题未有解决迹象,利淡因素迅速抬头,楼市气氛或转冷,数字反映近期楼市交投渐见放缓,可见利好消息的刺激作用被急速消化,加上部份减价或优质的二手笋盘已被抢购一空,有待累积盘源。而日益加剧的政治问题亦影响睇楼活动,故预期11月下半月的楼市交投将会放缓,料11月全月二手交投录约3,200宗,较10月预计的约3,500宗轻微下跌近9%,但仍创出近6个月的次高水平;一手方面,估计发展商的定价仍会克制,惟推盘步伐将放缓,故11月全月新盘销售约1,500伙左右的水平,但仍创出近自今年六月后的5个月的新高。
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