新闻专栏
11月
02

【按揭陷阱】5大申请按揭失败原因+拆解方法

申请按揭是买楼置业重要一环,但不要以为申请按揭非常容易,银行等贷款机构会根据风险管理等情况决定会否批出贷款,一旦最终拒绝批出,业主有机会要负担全额楼价,如果无法调动资金,分分钟要「挞订」收场!现时主要有5个银行不批出按揭的原因,经络按揭一次过为大家拆解,让大家避免中伏。

1. 计错借贷力/收入出现变量
金管局规定按揭申请人必须通过供款与入息比率或压力测试才能获批按揭,如果申请人计错借贷力或收入出现变量,要放无薪假甚至失业,有机会无法通过压力测试及供款与入息比率,导致银行最终拒批按揭

【解决办法】
申请人可考虑加入1个或以上的担保人,对方的稳定收入便可一并加进压力测试。如没有担保人选择,可考虑预备更多首期资金,减低贷款额以满足相关需求,买入单位前可联络按揭专员进行财务评估。

2. 申请人信贷评级低
银行会考虑申请人信贷状况决定会否批出按揭,如果申请人的信贷评级只有H以下,或者申请人已经破产,银行拒绝批出按揭的机会便会较大,一般在破产令解除后7至8年才可以再申请按。

【解决办法】
申请人平日应注意自己信贷评级,准时偿还卡数及贷款,如果因个别情况需要申请按揭,又遇上信贷评级问题,可与我们联络商讨方法。

3. 物业楼契不全、凶宅
除了申请人的财务状况,物业状况亦会影响银行批出按揭态度。例如一些物业属于楼契不全的「残契楼」,或者物业背景问题如属于凶宅,这些物业开价一般较低吸引买家入市,但这些物业基于影响成交量等问题,批出成数亦有机会打折,如果事件非常「触目」,银行有机会拒绝批出按揭

【解决办法】
买入物业前应仔细了解物业状况,包括物业质素是否健康(是否有僭建或其他建筑物条例问题),物业楼契等资料是否齐全、背景是否属于事故单位等。准买家可以向地产代理与业主及相关专业人士查询,申请前可向按揭转介公司进行初步估价,如果价值与市场开价出现很大出入,便要加倍小心。


4. 收入证明不齐全
固定受薪人士的收入证明较为简单,只需要最近财政年度的报税表、最近3个月的雇主粮单及雇主的聘用书。但如果属于自雇人士便需要商业登记证、最近六个月公司银行户口纪录、最近财务年度的税单/已审核的财务报告,如果属于专业人士,需要提供执业证书。过往不少自雇申请人未能提供充足的财务纪录。如果申请按揭保险,申请文件要更为详细及严格,有机会需要同时提供税单、审核财务报告、公司及个人收入纪录。


【解决办法】
由于不少财务文件需要时间预备,大家如不确定手上文件是否符合资格,可先与按揭专员了解,特别是如果想申请按揭保险,要求文件更多,在文件安排上更应该事前与按揭专员沟通。一旦准备文件时遇上挑战,专员亦能提供专业意见协助拆解。


5. 成交期过短
物业买卖期间,个别业主会提出超短的成交期,但由于银行批核按揭至少两星期,批核贷款时间未必能赶及物业成交。


【解决办法】
与卖家商讨,延迟成交期至接近3个月,让银行有足够时间批核按揭。不过由于估价报告通常限时只有3个月,所以尽量不要把成交期延至至4个月以上,3个月按揭批核时间已经足够。






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