新闻专栏
2月
03

【按揭工具】月薪几多先买到楼?送你「楼价、首期、压力测试对照表」

置业初哥申请按揭时,难以预算最多可买入几多钱物业。其实在现行金管局按揭指引下,已经为置业人士提供一套可负担的按揭及楼价方程式。为了让大家一目了然,经络按揭今次两个简单的「楼价、首期、压力测试对照表」,方便大家置业前计计数。



按揭申请人的收入究竟能买入几多钱楼,其实要视乎会否选用按揭保险。如果不选用按揭保险,可参考「表1」,假设申请人月入约3.4万,可以买入约600万以下物业,但9700要支付240万首期。不过如果首期不足,申请人便要考虑使用按揭保险,可参考「表2」。以同样月入3.4万计算,申请人最高能买入约400万的物业,首期更大幅下降至40万。但如果想买入更高楼价,基于受压力测试限制,申请人未必符合资格。

1:不用按揭保险的「楼价、首期、压力测试对照表」 

楼价

最高按揭贷款额

首期开支

压测月薪要求

$10,000,000

$5,000,000

$5,000,000

$47,316

$9,000,000

$5,000,000

$4,000,000

$47,316

$8,000,000

$4,800,000

$3,200,000

$45,423

$7,000,000

$4,200,000

$2,800,000

$39,745

$6,000,000

$3,600,000

$2,400,000

$34,067

$5,000,000

$3,000,000

$2,000,000

$28,389

$4,000,000

$2,400,000

$1,600,000

$22,712

$3,000,000

$1,800,000

$1,200,000

$17,034

$2,000,000

$1,200,000

$800,000

$11,356

$1,000,000

$600,000

$400,000

$5,678

 

2:使用按揭保险的「楼价、首期、压力测试对照表」

楼价

最高按揭贷款额

首期开支

压测月薪要求

$10,000,000

$8,000,000

$2,000,000

$75,705

$9,000,000

$7,200,000

$1,800,000

$68,135

$8,000,000

$7,200,000

$800,000

$68,135

$7,000,000

$6,300,000

$700,000

$59,618

$6,000,000

$5,400,000

$600,000

$51,101

$5,000,000

$4,500,000

$500,000

$42,584

$4,000,000

$3,600,000

$400,000

$34,067

$3,000,000

$2,700,000

$300,000

$25,551

$2,000,000

$1,800,000

$20,0000

$17,034

$1,000,000

$900,000

$100,000

$8,517


以上例子根据H按封顶息率2.5%及按揭还款期30年计算,因此两个表只供参考。其实可负担楼价其实受多项因素出现变化,大家要紧记以下3大按揭规则:

按揭规则(1):按揭还款期长短影响压测
两个对照表以按揭还款期30年计算,如果银行批核按揭未能提供最长年期,压测要求会出现变化。以「表1」600万楼为例,如果还款年期压缩至25年,压测要求便提升至$36,845。由于按揭还款期受借款人的年龄及楼龄影响,签约前可以先行向按揭专员查询。


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按揭规则(2):供款要符合收入比例
根据金管局按揭指引,按揭申请人的每月供款不得高于月薪50%,压力测试是当利率上升3厘下,每月供款不得高于月薪60%。以上对照表根据封H按顶息率2.5%(即5.5%利率)计算,如果按揭计划的封顶位上升,压力测试门坎便会提高。


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按揭规则(3):留意按揭封顶位
不论选用普通按揭还是按揭保险,均需要留意按揭贷款上限的封顶位(俗称「CAP顶」),如果没有申请按揭保险,根据金管局的按揭指引,楼价1,000万以下物业的最高按揭成数为六成,但设有封顶位500万,所以当楼价在833万以上,按揭成数便不足六成。所以在表(1)中不论是900万还是1,000万的物业,总贷款额只是500万。如果有选用按揭保险,当楼价去到800至900万,由于封顶位为720万,所以不论是800万还是900万的物业,最高借贷额也是720万。


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按揭申请看似简单,其实都是一门学问,如有任何疑难,欢迎致电319-66688与按揭专员查询。



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