新闻专栏
4月
13

【按揭入门】我应否借钱买楼?申请按揭前必先考虑8件大事

香港楼价至少7位数字,大部份业主需要承造按揭才能上车,亦有少数业主能够「Full pay」置业。不过不少投资者即使有充足现金在手,仍宁愿申请按揭增强个人现金流。究竟应否借钱买楼?在计划置业蓝图时,可以根据以下8大因素决定是否应该使用按揭上车。



1. 考虑资金配置
应否借钱买楼第一个考虑是手上有多少资金。如果手上资金未足够买入整个单位,便需要申请按揭。就算有充足资金,也可以考虑申请按揭,再把多余的资金留给自己作不时之需或其他投资之用。另外,按揭申请人亦可考虑使用提供Mortgage-link(高息存款挂钩户口)的按揭计划。根据计划,可以把剩余贷款额中的50%放入高息户口,息率与按息一致,例如剩余贷款额为200万,便可把100万资金放入高息户口。


2. 首期VS按揭成数
如果手上资金不足以Full Pay买楼,便要考虑借钱买楼,但事前必须计算好首期资金及按揭成数。在金管局按揭指引下,1,000万以下的物业最高按揭成数为六成,1,000万以上最高按揭成数为五成。如果打算买入1,000万以下物业,便需要预备四成首期,1,000万以上更要预备五成首期。不过按揭成数会因应申请人是否有按揭在身、收入来源及是否自用等因素出现变化,申请按揭前必须做好财务预算,否则随时借唔够钱需要大笔资金应付首期。


如果首期不足便要申请按揭保险,800万以下物业最高按揭成数为九成,800万至900万最高按揭成数为八至九成(最高贷款额720万),900至1,000万最高按揭成数为八成。不过申请按揭保险要求较为严谨,详情可留意【按揭保险最全面懒人包】。

3. 计算利息支出
申请按揭最大的开支是利息成本,在香港买砖头大部份情况可以选用H按,由于美国联储局维持低息政策,在资金充裕下银行同业拆息常处于低位,现时实际按息经常处于1.4%-1.5%水平,以买入800万物业,申请六成按揭及供款30年计算,总利息开支也只是200多万元。


不过,如果物业属于未补地价的单位,便需要使用P按,现时实际按息约为2.5%,与H按锁息上限一致。

4. 考虑现金回赠金额 
应否借钱买楼另一个考虑是现金回赠,借贷额愈大,获得的现金回赠便愈多。假设现金回赠为1%,借贷额为200万,现金回赠金额便是2万。借贷额为500万,便能获得5万元现金回赠。不过要注意金管局指引规定,现金回赠如果超过贷款额1%,银行审批按揭成数时,整笔回赠金额需要计算在贷款额内。所以如果首期资金较为紧张,需要事前计清楚数,小心因加得减。


要计算自己能获得多少按揭成数涉及多项因素,最简单方法是直接找经络按揭帮忙,由对方帮手计数,便能更加掌握首期预算。

5. 计算能否通过压力测试
决定借钱买楼前必知道申请按揭要通过压力测试,符合当按揭利率上升3%,每月供款不得高于月薪60%的要求。如果想申请按揭,便必须通过压力测试。如果收入不符合资格,便可能未必符合申请按揭资格,或者需要以资产申请按揭

申请按揭是置业人事,如想知道自己是否适合借钱买楼,可联络经络按揭的按揭专员,由对方提供最适切的按揭建议。如对按揭有任何疑问,欢迎致电319-66688与经络按揭联络。

6. 留意按揭申请文件是否齐全
应否申请按揭借钱买楼另一考虑因素是必须符合按揭申请资格。除了基本的身份证明文件及地址证明,受薪人士需要提交最近财务年度的税单、过去3个月的粮单及过去。如果身为自雇人士,更需要提交商业登记证、过去6个月的收入证明及相关入账纪录。如果属于专业人士,更需要提交相关专业证明。如果缺乏相关文件,便未必符合申请按揭资格,或者需要透过其他方法,例如透过资产申请按揭。


由于每间银行对于按揭文件要求略有不同,有意申请按揭但担心数据不足,可先向按揭专员查询,申请按揭自然安枕无忧。

7. 不要忽略置业额外开支
不少买楼人士忽略置业额外开支,包括印花税、经纪佣金、律师费及装修费,这些额外开支总和有机会达六、七位数字。所以申请按揭前要把所有额外开支一并考虑在内,如果手上资金不足,便要考虑借钱买楼。


置业额外开支中以印花税支出最庞大,如果属于首次置业,印花税开支相对较细,但如果已拥有一个行业,便需要使用较高印花税税率计算。以楼价800万物业计算,如果使用较低税率计算,只需支付楼价的3.75%,费用为30万。如果属于非首次置业,便要划一征收15%,即120万税项。经纪佣金一般为楼价1%,如果楼价为800万,佣金即为8万。

8. 了解自己的信贷评级
银行批核按揭与否,会考虑申请人的信贷评分才决定会否批出申请。如果过往经常逾期还款,信贷纪录评分便会较差,银行给予的按揭计划会较保守。如果申请人已破产,银行更不会批出按揭申请。因此如想申请按揭,平日应保持良好的信贷纪录,包括准时还款、留意信贷使用度及定期查阅信贷报告,如发现有错误地方便尽快修正。

申请按揭是置业人事,如想知道自己是否适合借钱买楼,可联络经络按揭的按揭专员,由对方提供最适切的按揭建议。如对按揭有任何疑问,欢迎致电319-66688与经络按揭联络。


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