不少老板需要买入办公室或铺位自用，今年施政报告宣布取消非住宅物业（工厦、商铺、写字楼）的双倍从价印花税，对于需要购买写字楼自用的营运者，或者打算买入相关物业收租的投资者，均能能减低投资成本。加上八月政府降低按揭成数，打算买入非住宅物业，在按揭上可以如何部署？
印花税悭几多？
过往非住宅物业双倍从价印花税需要根据第1标准中第2部税率计算，1个180万的小型商厦单位，要征收1.5%、即2.7万印花税，施政报告公布新措施后以第2标准税率计算，同样价钱的物业印花税降至$100，大幅减少$26,900。如果1个2,000万物业，原本印花税为170万，新例后调整至85万，节省一半达85万。
印花税 | 2020年11月26日前 | 2020年11月26日后 |
不超逾200万 | 1.5% | $100 |
300万 | 3% | 1.5% |
500万 | 6% | 3% |
800万 | 7.5% | 3.75% |
2000万 | 150万 | 75万 |
2000万以上 | 8.5% | 4.25% |
3000万物业悭税16个月供款
非住宅物业按揭与住宅按揭略有不同，按息略高，但配合印花税措施，买家的供款压力得以舒缓。非住宅物业一般按揭要求如下：
- 最长还款年期：非住宅物业最长为20年，比住宅少10年。
2. H按/P按：工商物业可造H按或P按，但部份银行对于贷款额较细（300万以下）的按揭，只会提供Ｐ按供款，现时一般P按计划的实际按息通常为2.7%-3%。如果贷款额较大的情况，可以做到H+1.4%，实际封顶利率2.75%，详情可以和我们查询。
3. 按揭成数：今年8月政府宣布放宽非住宅物业的按揭，按揭成数由四成增加至五成，能够增加买家的借贷能力。如果申请人的主要收入来自香港以外地区，按揭成数削减一成。
以1个500万商厦单位为例，可承造P-2.3%（P=5%）的按揭计划，实际按息为2.7%，还款期为20年，首期为250万。每月还款额约为$ 13,493，在印花税新措施下，原本的印花税开支节省15万，已经能节省约11.1个月的供楼开支，如果愈贵的物业，节省供楼成本的效果会愈明显。
贷款额高能用H按供款
以1个3,000万的写字楼计算，承造五成按揭，由于贷款额高达1,500万，银行欢迎买家使用H按供款。现时H按计划能做到H+1.8%，以今日拆息低至0.1%计算，实际按息低至1.9%。每月还款额约为$75,195，在印花税新措施下，买家能悭税$1,275,000，等于能节省16.9个月供款。
写字楼每月供款实例：
楼价 | $5,000,000 | $30,000,000 |
最长还款年期 | 20年 | 20年 |
按揭成数 | 五成 | 五成 |
贷款额 | $2,500,000 | $15,000,000 |
按揭成数 | P-2.75% | H+1.8% |
大约每月供款 | $13,493 | $75,195 |
原有税项(2020年11月26日前) | $300,000 | $2,550,000 |
新例后税项(2020年11月26日后) | $150,000 | $1,275,000 |
悭几多税？ | $150,000 | $1,275,000 |
节省几多个月供款？ | 11.1个月 | 16.9个月 |
由此可见，非住宅物业获放宽双倍从价印花税，节省买家的入市成本，如对非住宅物业有任何按揭疑问，欢迎透过以下途径与我们联络：
WhatsApp：(852) 9426-2288
按揭热线：(852) 319-66688
按揭借贷力
按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险
月供比率DTI | 压力测试 | 按揭保费 | 信贷记录 | 提升借贷力
按揭产品
H按 vs P按 | 定息按揭 | 发展商按揭 | 什么是HIBOR | 什么是Prime Rate
即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan
物业类型
一手楼花或现楼 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 旧楼按揭 | 工商铺按揭 | 车位按揭 | 大湾区按揭 | 安老按揭
置业租楼开支
上车杂费 | 印花税 AVD SSD BSD DSD | 印花税一览表 | 租约印花税
转按 / 加按
按揭陷阱
估值不足 | 借贷力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」与「分契楼」| 做咗担保人分手点算好 | 凶宅能否做按揭 | 银主盘能否做按揭 | 买楼收租按揭限制
上车攻略
80万首期可以买到800万的楼 | 月入6万买到900万的楼 | 自雇人士| 担保人和借贷人的分别 | 按揭计算器 | 查册 | 供楼减税 | 置业流程 | 补地价
刊登日期:
回上頁