
不少老板需要买入办公室或铺位自用,今年施政报告宣布取消非住宅物业(工厦、商铺、写字楼)的双倍从价印花税,对于需要购买写字楼自用的营运者,或者打算买入相关物业收租的投资者,均能能减低投资成本。加上八月政府降低按揭成数,打算买入非住宅物业,在按揭上可以如何部署?
印花税悭几多?
过往非住宅物业双倍从价印花税需要根据第1标准中第2部税率计算,1个180万的小型商厦单位,要征收1.5%、即2.7万印花税,施政报告公布新措施后以第2标准税率计算,同样价钱的物业印花税降至$100,大幅减少$26,900。如果1个2,000万物业,原本印花税为170万,新例后调整至85万,节省一半达85万。
印花税 | 2020年11月26日前 | 2020年11月26日后 |
不超逾200万 | 1.5% | $100 |
300万 | 3% | 1.5% |
500万 | 6% | 3% |
800万 | 7.5% | 3.75% |
2000万 | 150万 | 75万 |
2000万以上 | 8.5% | 4.25% |
3000万物业悭税16个月供款
非住宅物业按揭与住宅按揭略有不同,按息略高,但配合印花税措施,买家的供款压力得以舒缓。非住宅物业一般按揭要求如下:
- 最长还款年期:非住宅物业最长为20年,比住宅少10年。
2. H按/P按:工商物业可造H按或P按,但部份银行对于贷款额较细(300万以下)的按揭,只会提供P按供款,现时一般P按计划的实际按息通常为2.7%-3%。如果贷款额较大的情况,可以做到H+1.4%,实际封顶利率2.75%,详情可以和我们查询。
3. 按揭成数:今年8月政府宣布放宽非住宅物业的按揭,按揭成数由四成增加至五成,能够增加买家的借贷能力。如果申请人的主要收入来自香港以外地区,按揭成数削减一成。
以1个500万商厦单位为例,可承造P-2.3%(P=5%)的按揭计划,实际按息为2.7%,还款期为20年,首期为250万。每月还款额约为$ 13,493,在印花税新措施下,原本的印花税开支节省15万,已经能节省约11.1个月的供楼开支,如果愈贵的物业,节省供楼成本的效果会愈明显。
贷款额高能用H按供款
以1个3,000万的写字楼计算,承造五成按揭,由于贷款额高达1,500万,银行欢迎买家使用H按供款。现时H按计划能做到H+1.8%,以今日拆息低至0.1%计算,实际按息低至1.9%。每月还款额约为$75,195,在印花税新措施下,买家能悭税$1,275,000,等于能节省16.9个月供款。
写字楼每月供款实例:
楼价 | $5,000,000 | $30,000,000 |
最长还款年期 | 20年 | 20年 |
按揭成数 | 五成 | 五成 |
贷款额 | $2,500,000 | $15,000,000 |
按揭成数 | P-2.75% | H+1.8% |
大约每月供款 | $13,493 | $75,195 |
原有税项(2020年11月26日前) | $300,000 | $2,550,000 |
新例后税项(2020年11月26日后) | $150,000 | $1,275,000 |
悭几多税? | $150,000 | $1,275,000 |
节省几多个月供款? | 11.1个月 | 16.9个月 |
由此可见,非住宅物业获放宽双倍从价印花税,节省买家的入市成本,如对非住宅物业有任何按揭疑问,欢迎透过以下途径与我们联络:
WhatsApp:(852) 9426-2288
按揭热线:(852) 319-66688
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