新闻专栏
7月
24

年内港息不减 封顶反升 转按量跌一成 银行市占率或将洗牌

经络:加按作备用资金需求增 年内挑战七成创新高

本港楼价自去年八月起由高位回调,成交急挫楼市冰封。不过,从经络按揭转介研究部的数据所见,香港楼价从今年一月的低位(平均实用呎价为$12,351)已止跌回升,小阳春提早出现,而且反弹幅度惊人。及至今年五月份,平均实用呎价已升至$13,739,升幅超逾一成,并再次创下历史新高。经络按揭转介高级副总裁曹德明认为,楼市于上半年火速回暖的原因可归纳为四点:


1. 多盘齐发 刚性需求支撑楼市

年初有多个发展商新盘及居屋推售,定价吸引,加上二手物业议价空间扩大,激发市场多月来的购买力,令楼市火速回暖。根据土地注册处数据显示,今年首半年的一手住宅注册宗数为13,510宗,比去年同期的8,686宗增加4,824宗或55.5%,整体住宅注册宗数为37,154宗,比去年同期的35,811宗升3.8%。

 

2. 银行按揭竞争白热化吸客

年初起银行积极抢攻按揭业务,并将优惠不断推高,现金回赠由2%增至2.1%,更有龙头银行推出数千元的定额现金回赠优惠。除此之外,拆息按揭计划(H按)由一月份最优惠的H+1.235%加码至H+1.23%。虽然一个月银行同业拆息(HIBOR)持续偏高,一般按揭客户需以封顶息率作出供款,不过即使是以现时银行一般的2.375%供款水平来说仍算偏低,在利率低企及现金回赠可观的情况下,刺激买家入市及楼价上升。

 

3. 减息成楼市利好因素

息口亦是左右楼市发展的重要因素之一。自去年十二月美国加息后,市场对息口预测方向呈180度大转变,由加息转为减息。而近月市场料美国于本月底减息的机会极大,虽然是次美国加息周期内已加息九次,累计合共2.25厘,相反香港只象征式加一次及只有八分之一厘,因此即使美国减息料香港仍未有条件实时跟随。不过,相信不少买家仍憧憬未来减息的可能性,将令按揭供款减少,可被视为楼市的利好因素之一。

 

4. 贸易战似缓和楼市气氛转好

去年八月受到中美贸易战的影响,全球股市大泻,香港亦未能独善其身。受到外围环境因素影响,买家入市信心下降,以致楼市交投减少。不过,及后中美两国虽间中仍有摩擦,贸易战进展仍然胶着,但整体而言局势不稳的情况已渐受买家消化及接纳,楼市重拾升轨。

 

展望下半年,曹德明表示香港楼市正面对着不同的挑战,未来数月的楼市发展很视乎外围及本地政经因素影响。不过,若没有进一步恶化,相信仍对下半年的楼按市场持审慎乐观的态度。经络按揭转介预期下半年的楼按市场后市走势如下:

 

 

1. 年内港息不减 反加封顶息率

全球不确定因素增加,包括贸易战走势及多项美国经济数据表现不稳定,相信美国于下半年将只减息一次,并会密切留意经济最新数据及看市场反应再决定下一部署,年内两次减息机会较微。而香港过去于美国加息周期只轻微加息0.125厘,减息空间非常有限,加上香港的一个月银行同业拆息持续高企,银行的边际利润进一步下降,短期内跟减的机会不大,料美国减息1厘或以上,香港才有机会跟随调整最优惠利率(P)。相反,由于银行边际利润极低,银行更有可能调升新造按揭的封顶息率,料全年实际新造按息将维持2至2.5厘之间。

 

2. 转按宗数将下跌5至10% 中小型银行市占率升至三成

自有大型银行将转按的优惠减少,包括将现金回赠由2.1%调低至1.5%,及将实际封顶按息增加10点子至2.475厘,批核过程亦变得比以往严谨,其他银行亦有跟随的趋势。由于两年前选用按揭的业主大多封顶息率为P-3.1%(P为5.375%),若转按后封顶息率为P-2.9%,即变相已加息20点子,转按的诱因减少,特别是对于借贷额较少的业主吸引力不大,预计全年转按宗数将比去年全年的37,751宗轻微下跌5至10%(图二)。不过,假设500万贷款额仍有7.5万元现金回赠,数目仍然可观,加上仍有部份由高成数按揭转按的客户,因此转按仍保持一定的需求。而部份中小型银行暂未跟随调整优惠,相信不少业主会赶乘转按低息尾班车,或会令以往一直由四大银行主导超过七成按揭市占率有下跌的趋势,如情况持续,中小型银行的市占率或有望重返三成以上水平。

 

3. 加按套现成趋势 料未来作备用资金的比例挑战七成水平创新高

根据经络按揭转介研究部的资料所见,每逢楼价处于高位调整时期,加按套现的需求便会上升。例如在2015年中楼价开始回落时,加按套现的比例曾升至17.59%,及至去年年中,加按比例由单位数水平升至13.3%突破双位数,可见楼价累积一定升幅后而楼市呈转势时,业主高位套现「止赚」的趋势上升。另一方面,经络按揭转介研究部亦根据客户加按用途作出分析,发现加按套现作备用资金的比例一直上升,今年第二季的比例达到69.5%,反映在外围经济因素不稳下,业主想保留更多手头资金以作打算,待政治局势稳定后,重投物业市场或寻求高回报投资产品,相信加按套现作备用资金的比例年内有望突破高位超逾七成。

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