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11月
06

【按揭拆局】居屋按揭攻略 —「 2019年新居屋」篇

2019年新居屋11月开始安排拣楼,不论是何文田冠德苑将军澳雍明苑葵涌尚文苑长沙湾凯德苑沙田旭禾苑马鞍山锦晖苑地理位置均不俗,部份更具备校网优势,抽中的幸运儿除了要选定合适的屋苑及单位,更要计数如何承造按揭。今次我们以新居屋作为实战例子,如何顺利承造按揭及赚尽优惠。

 

(一)绿、白表成数有分别

如果为绿表抽中人士,可以承造9成半按揭,如果为白表申请人,则只能承造9成按揭。两表均毋须接受压力测试。以长沙湾凯德苑为例,195万279实呎单位为例,如以按息2.5%计算,9成半按揭不消10万首期便能入市,但白表则要19多万,每月供款及全期利息方面,白表比绿表分别少114元及8,835元。

 

长沙湾凯德苑绿白表按揭成数比较:

 

绿表

白表

按揭成数

9成半按揭

9成按揭

按揭年期

25

25

首期

$97,500

$195,000

每月供款

$8,310

$8,196

总贷款额

$1,852,500

$1,826,955

全期利息

$640,687

$631,852

 

(二)借尽新居屋按揭年期

新居屋与白居二情况不同,前者按揭年期最高能承造25年,以新居屋最便宜的马鞍山锦晖苑156万276呎单位为例,绿表月供只需6,648元,白表亦只需6,556元,刚进入社会大学的人士也能轻松负担。不过,最终能否批出25年按揭计划,仍有待银行最终审批,所以拣楼后要尽快承造按揭

 

马鞍山锦晖苑绿、白表每月供款额比较(以按息2.5%、供款25年计算):

 

绿表

白表

按揭成数

9成半按揭

9成按揭

按揭年期

25

25

首期

$78,000

$156,000

每月供款额

$ 6,648

$6,556

总贷款额

$ 1,482,000

$1,461,564

全期利息

$ 512,550

$505,482

 
 

(三)如何运用按揭赚尽?

居屋按揭只能用P按申请,但其实P按的计划每间银行均有差异,可比较不同按揭计划。现时有P按计划实际按息为2.25%及提供1.5%现金回赠,以何文田冠德苑为例,以325万445实呎单位、承造9成按揭及供款30年为例,如果以2.25%最优惠计算,每月供款额只是徘徊在1.1万至1.2万之间,看似无甚分别,但在全期利息方面,如以按息2.25%计算全期利息为114万,如果加至2.3%便递增至117万,如果按息再转变为2.5%便增加至128万。少数化长计,必须寻找一个最优惠的按揭计划。

 

另外,按揭回赠也是重要考虑因素,如果现金回赠有1.5%的话,现金回赠高达43,875元,但如果回赠只有1%的话便只有29,250元的话,中间相差1.4万,可帮补家具布置费用,而且按揭公司会提供独家的现金回赠计划,帮助准买家赚尽优惠。

 

按息变化如何影响全期利息:

何文田冠德苑325万445实呎单位、承造9成按揭及供款30年,贷款额为$2,925,000

实际按息

2.25%

2.3%

2.5%

每月供款额

$1,1667

$11,745

$12,060

全期利息支出

$ 1,147,903

$ 1,175,980

$ 1,289,372

 

居屋由于获得房委会担保,银行审批按揭一般较为宽松,但同样会进行正常的按揭审批程序,考虑申请人的财务背景及借贷能力。加上10月推出新按保措施后,银行需要审批大量按揭申请,审批时间需时,所以应预留更多时间申请按揭

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