新闻专栏
6月
18

【实例分析】10%首期美梦变挞订?买第2层楼的注意事项

最近楼市无惧国安法重新畅旺,话说有位高收入朋友Peter储了几十万,早前见到一个新楼盘低价开售,折实价只需要500万,以为可以容易做90%首期,只需拿50万首期出来就可以买多层楼投资,点知买完之后才发现借钱时困难重重,正面临挞订,究竟点解呢?买第2层楼前有甚么要注意?

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注意点1:要计算印花税、律师费等杂费
Peter买的楼原价是580万,印花税是有机会是按原价计算的,这个价位的税是楼价的3%,所以印花税都要17.4万,加埋律师费等杂费,其实已经差不多要20万。

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注意点2:新楼楼花不可以借90%
Peter俾10%的首期如意算盘其实打不响。首先,400万以上90%的新按揭政策只适用于二手楼或新楼建期付款,Peter买的楼如果采用建期付款需要给多楼价的8%,即是540万。如果在120天内上会,就可以省回这40万,但楼花就算有按揭保险也最多只能借80%按揭,即是Peter要在120天内额外取得额外一成首期,即50万资金。

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注意点3:按揭保险必须为自住物业
申请按揭保险必须为自住物业,虽然Peter自己不是业主,同老婆一起住的楼是用老婆名义做业主的,但因为老婆的月薪不高,未能自己通过压力测试,所以Peter是按揭贷款人之一。

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如果老婆的楼已经是用来自住,按揭保险公司就会要求申请人解释为何两公婆要住在新买的楼而不是本来的楼。否则,Peter不能申请按揭保险,需要的首期便从20%变成40%,即是Peter要在120天内除了上段要求的50万外,再要额外取得100万资金。

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注意点4:已经是担保人或借贷人后借贷力大减
就算首期没有问题,借贷力是一个更难解决的难题。因为Peter身上已经有一个按揭贷款,所以月供比例和压力测试要求将会变得严格。如果本身不是贷款人和担保人,Peter月供比例只要不超过50%就可以,例如Peter月入8万,只要新贷款月供少过4万就可以。至于压力测试底下,按揭利率加3%后,只要月供少于60% ($48,000)就没有问题。

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但是如果Peter已经是贷款人和担保人,月供比例和压力测试就大减至35%和45%,月入8万的Peter,这个时候,旧贷款的整个金额(不是一半)和新贷款月供总和不能超过月入的35%($28,000),压力测试就不可以超过月入的45%($36,000)。

如果本来的旧贷款月供是$2万,新贷款每月月供就不能超过$8,000。原本Peter以为只要两个贷款加起来少于4万元(50%月入)就可以,即是新贷款月供可以是2万元,原来实际上只可以借8千元,可以借的按揭总额由513万大幅减少至205万,大幅减少60%。

如果Peter想维持新楼借2万,加埋现有贷款的2万,总供4万,要求的月入便需要4万/0.35 =11.4万,比起他的月薪大幅多出4成以上,计埋压力测试分分钟仲要多一点月薪。

解决方法:
1)先从本来的楼除去担保人或借贷人的身份,借贷l马上有205万上升513万。
2)原来年底的花红、奖金都可以计算的,银行大约会将你过去24个月的花红平均计算,例如Peter过去两年获取48万花红,每月平均就是2万元,这个时候Peter的每月收入就从8万元变成10万元去计算。新楼按揭的每月供款上限有8千提升至1.5万(10万 x 35% – 2万)。
3) 如果还是不够借贷力,可以联络经络按揭的专家,我们可以按你的需要提供更多解决方案。

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