新闻专栏
4月
08

安老按揭/逆按揭最详尽指南(按揭成数+申请流程+资格+费用+影响年金收入因素)

担心退休后要应付突发开支?除了依靠本身储蓄,物业也能带来稳定的退休回报。香港按揭证券公司推出安老按揭计划,为55岁以上拥有住宅物业人士,提供一笔过或每月年金收入。究竟申请安老按揭需要符合甚么资格?每月能取得多少年金收入?经络按揭一次过教你安老按揭能取得的按揭成数、申请流程、费用及影响年金收入的因素。

安老按揭=「逆按揭」?
大家在市场上可能听到较多「逆按揭」一词,其实正是安老按揭另一个较通俗的名称。安老按揭可作为退休理财工具,透过把物业按给银行,从而取得一笔过或每月的按揭贷款。即使物业未供满,也能申请安老按揭偿还欠款。安老按揭现时香港按揭证券公司营运,可透过经络按揭或银行申请。


为甚么需要安老按揭?
安老按揭取得的年金收入能运用在多项用途,例如清还原有按揭贷款、帮未补地价的资助房屋补回地价、家居装修及维持更优质退休生活等。


申请安老按揭有甚么好处?
1. 继续自住:申请安老按揭后可继续在单位居住至百年归老,子女亦有优先权赎回物业。

2. 还款选择灵活:可选择10年、15年及20年提取年金,以及固定年期、终身提取或一次过取得贷款。
3. 毋须还款:借款人可以终身毋须还款\
4. 随时赎回物业:如果中途改变主意,可随时全数偿还贷款及赎回物业,而不用缴付任何罚款





申请安老按揭需要符合甚么资格?
1. 申请人要求:
年龄:申请人必须年满55岁以上,如果物业为未补地价,申请人必须为60岁以上

财务要求:现时没有破产/涉及破产呈请或债务重组

2. 物业基本要求:
-楼龄:物业楼龄必须为50年以下,如楼龄在50年以上,可能需要进行验楼

-转售限制:物业并无任何转售限制,但如果属于未补地价资助出售房屋如房委会营运的居者有其屋计划、私人机构参建居屋计划、租者置其屋计划及绿表置居先导计划、或香港房屋协会(房协)营运的住宅发售计划、夹心阶层住屋计划及资助出售房屋项目则视作例外
-物业用途:一般情况下不能出租,但如果所有借款人声明已退休,或因接受长者或医疗护理服务理由迁出该物业,该单位可作出租之用

3. 业权要求
业权容许以个人名义持有,或者所有借款人以联权共有的形式持有,安老按揭容许最多3名借款人联名申请


安老按揭利率如何计算?
1. 浮息利率:利率为P-2.5%,现时实际年利率为为2.75%。

2. 固定利率:首25年为4%,其后为P-2.5%。

安老按揭按揭成数
物业价值愈高,申请人能获得的安老按揭年金一般较高,不过如果属于豪宅类型,计算年金的估值有机会出现折让,计算方法如下:

估值

指定物业价值的最高金额

800万或以下的单位

物业估值的100%

800至1,200万之间

物业估值的80%或800万

1,200万以上至1,600万的单位

物业估值的70%或960万

1,600万以上的单位

物业估值的60%或1,120万(上限为1,500万)


安老按揭年金收入会受甚么因素影响?

1. 借款人人数:借款人人数会影响年金收入,如果超过1人申请安老按揭计划,收取的每月年金金额会较1人为低

2. 提取年金年期:领取的年金年期愈短,每月获取的年金便愈高
3. 参加岁数:借款人参加计划时的年龄愈高,每月可获取的年金便愈多

 

每月年金金额(港元)(以指定物业价值每100万元计)

参加年龄

55岁

60岁

70岁

年金年期

单人借款

2人借款

3人借款

单人借款

2人借款

3人借款

单人借款

2人借款

3人借款

10年

$3,200

$2,800

$2,500

$3,700

$3,300

$3,000

$5,100

$4,600

$4,200

15年

$2,400

$2,150

$1,900

$2,800

$2,500

$2,250

$3,800

$3,500

$3,200

20年

$2,050

$1,800

$1,600

$2,400

$2,100

$1,900

$3,300

$3,000

$2,700

终身

$1,650

$1,450

$1,250

$2,000

$1,800

$1,550

$3,100

$2,800

$2,400


申请安老按揭涉及甚么开支

安老按揭涉及的费用主要包括按揭保费、辅导费及法律费用,细节如下:

1. 按揭保费:涉及基本按揭保费及每月按揭保费,基本按揭保费为指定物业价值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期费用为指定物业价值的0.28%。每月按揭保费根据安老按揭贷款的总结欠,以年利率1.25%计算,按月支付。

2. 辅导费:正式申请安老按揭前,必须约见相关法律顾问进行辅导,包括借款人的权益责任及法律后果,因此需要缴付辅导服务的费用。有关款项可以加借入安老按揭贷款。

3. 法律费用:签署按揭文件及其他相关法律文件而须缴付给律师的费用。有关款项可以加借入安老按揭贷款。

安老按揭是否能享有现金回赠?

向个别银行申请安老按揭,可以享有现金回赠高达0.4%,详情可以向经络按揭查询。

申请安老按揭程序
1. 联络提供安老按揭服务的银行,对方会进行初步评估,了解自己是否符合资格。银行会提供《数据表》、《重要通知》及《贷款数据列表》。如想知道哪间银行可提供安老按揭现金回赠,可在联络前先向经络按揭了解。


2. 辅导:申请人需要联络合资格的辅导顾问进行会面,以了解安老按揭特色、借款人的权益及责任及取得安老按揭贷款的法律后果。完成辅导后,会获发《辅导证书》。

3. 正式申请:获发《辅导证书》后,可以联络银行正式申请贷款,再于律师楼办理按揭及法律文件。

 

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