新闻专栏
3月
13
大型银行宣布上调1/4厘按息短期内对市场形成心理影响

是日有大型银行宣布上调1/4厘按息,引起市场关注。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,是次调整幅度轻微,以一个300万物业,承做七成按揭,供款25年计算,以市场最低水平加1/4厘计算,每月供款变化为2.9%,若以大型银行最高水平加1/4厘计算,则变化为2.7%(表一),调升幅度轻微,但连同早前金管局要求将压力测试由两厘调升至三厘,市民置业成本将会有所增加,短期内难免对市场仍会构成心理影响。

整体而言,本港自进入低息周期后,二○一○年至今按息平均约1.65厘,与九十年代期间近10厘水平高位比较,差距甚远,与二千年代3.79厘相比,仍有上升空间。根据经络按揭转介数字显示,反映普遍按揭新客户一般可做到实际按息水平的“经络按息”,最新二○一三年二月份录得2.19厘,已持续一年时间处于横行的格局,长远而言,按息亦会逐步走向正常化,如二千年代约三至四厘水平。(图一)

刘圆圆相信,银行是次加息,主要基于对市况及利润的考虑,毕竟楼市成交疲弱,即使息口上调,料只会以循序渐进方式,亦未必所有银行会跟随,因为个别银行对按揭业务的取态仍然相当正面,举例二○一一年有大型银行牵头六度上调按息,虽然集中调升H按息率,但期后各大银行调整的步伐以致幅度并不一致,料“经络按息”可维持2.5厘以下水平,大幅急升机会微。不过值得注意,息口重拾升轨,再加上压力测试,买家入市的门槛将显得更高及更困难,有机会窒碍楼市成交,预期在投资及自用需求均受到压抑的情况下,今年整体按揭贷款金额无可避免出现调整。

(表一)加息变化

 

以市场
最低水平
加1/4厘计算

变化

 

市场大型银行
最高水平
加1/4厘计算

变化

实际按息

2.15%

2.40%

 

2.90%

3.15%

 

每月供款额(元)

9,055

9,315

+260
(+2.9%)

9,850

10,123

+273
(+2.7%)

每月供楼负担比率

30.18%

31.05%

 

32.83%

33.74%

 


注:以上计算乃假设楼价及居于私人住宅的家庭入息中位数维持不变
以一个300万元物业、承造七成按揭 、供款期为25年计算
每月供款负担比率 = (每月供款 / 居于私人住宅的家庭入息中位数) x 100%
以统计处公布之2012年第4季居于私人住宅之家庭入息中位数为$30,000计算
资料来源:经络按揭转介研究部


(图一)

 

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