新闻专栏
11月
04

【新按保拆局】原本储好320万首期供800万楼,现在怎么办?

新按揭保险措施公布后,令不少原本有置业打算的人士要重新计数,究竟应该选择新按保计划还是选择原有按揭成数,并担心如果选择高成数按揭,保费太贵不化算。其实只要做好资产配置,多出的首期不但能盖过利息保费开支,更能为置业人士增加额外收入。

 

计算新旧制供款分别

个案背景:30多岁的教师一家三口,之前一直租楼,为了儿子安居乐业,希望在自置物业成长求学,原本与妻子根据旧制按揭成数储好320万首期,购买800万物业作自住之用,不过现时新按揭保险计划下80万就可以买入800万的单位,足足多了240万现金,应该承造旧有按揭成数,还是新按揭成数?

 

目标单位:荃湾绿杨新邨低层582呎单位

楼价:800万

首期现金:320万

每月收入:80,000元

能承受风险程度:高

 

新旧制还款分别(假设利率为2.375%及承造30年按揭):

 

旧制(按揭成数:60%

新按揭保险(90%

变化

首期

$3,200,000

$800,000

-75%

总还款额

4,800,000

7,200,000

+50%

每月还款额

$18,655

$29,382

+57%

全期利息

$1,915,917

$3,017,642

+57%

按揭保费

$0

$360,000

Nil

置业开支

$400,000

$400,000

+0%

根据旧制承造6成按揭,两夫妻要把所有现金投入首期,好处是每月供款额不消2万元,按揭利息支出只需191万,看似很轻松。而在新按揭保险下,全期利息加按揭保费却有337万,看似不化算。其实二人只要把多出的现金作有效的资产配置,不但能对冲利息及按保开支,更能增加被动收入。

 

债券基金增收入

根据新按保措施下两夫妇余下多达240万现金,其中100万投资于债券,70万投资于债券基金,70万投资于港股。债券只要资金在到期日后便能连本带利取回,年息率达7厘以上,如果投资100万,每年获派7万元,5年间已经收息35万,按保开支已接近回本。

 

不过由于债券在到期日后才能一次过取得派息,中间资金不能提取,一旦需要现金周转便麻烦,所以不能全额投放于债券。债券基金的好处是随时能够沽出,年息率同样能达7厘以上,如果高收益债券息率更高达9、10厘,如果以70万投资于9厘高收益债券,一年能获得6.3万,不过债券基金的价格可升可跌,有机会出现赚息蚀价,透过与债券互相补足。

 

基本上根据债券加债券基金的收息,30年间合共派息近400万,已经比9成按揭的额外利息多出62万。所以余下70万保守者可以做定期存款,假设年息2厘,一年派息1.4万,如果投资心态进取,可考虑选择买入股息率约为3厘的公用股一年至少获派2.1万以上,如果投资于或房托基金,年息率达4至5厘,一年至少派息2.8万。

 

 

债券(100万)

债券基金(70万)

港股(70万)

优点

不会蚀价

灵活度高

灵活度高

缺点

违约风险

价格易受息口影响

股价易受企业盈利影响

息率

7%

9%

4%

投资额

1百万

70万

70万

每年收息

$70,000

$63,000

$28,000

30年总收息(假设所有因素不变)

210万

189万

84万

 

 

每个置业人士能承受的风险程度不一,可根据自己经济能力选择最适合自己的按揭及投资计划,如果需要协助,可随时与按揭专家联络。

 

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