新闻专栏
8月
17
“劏房”与“分契楼”之别

继房屋“僭建”问题,“劏房”及“分契楼”也成为近日楼市热门话题。不过笔者见有人将“劏房”与“分契楼”混淆,或将“劏房”视为合法化的“分契楼”,虽然“劏房”与“分契楼”普遍集中旧区一带,不少物业被分割成数个单位作独立出租用途,两者的确有共通点,但事实上,两者有莫大分别,银行在按揭取态亦有异,让笔者在此为大家剖析个中原因。

根据屋宇署资料,“分间楼宇单位”俗称为“劏房”,是指一个单位被分间成两个或以上的独立单位。对于不影响楼宇结构的轻度改装,可由认可的承建商代为处理,未必需要向屋宇署申请,另外,“劏房”每个单位没有独立的业权。有部份买家选择将分间单位用作出租用途,过度的改装“劏房”以致楼宇负荷过重影响结构则属违法,情况类似“僭建”,屋宇署有权要求业主清拆及还原单位,甚至钉契,让物业无法进行买卖,转售风险偏高,因此银行一般不会接受此类物业的按揭申请。

至于“分契楼”,可以涉及单位间隔上的分割,同时亦牵涉单位业权上的分割,分契手续需由律师处理及于土地注册处登记,一经办妥,各单位便拥有独立的业权,可以有效文件为依据自由买卖或出租。“分契楼”在间隔上的改动,务必要取得屋宇署的批准和同意及符合规定比例,以不影响楼宇的结构、不阻塞走火通道、不影响能排水及通风系统为原则,与“劏房”比较,程序严谨得多,并受到法律约束力,对于承造按揭的银行而言较为有保障。尽管如此,不乏“分契楼”座落旧区,或属“分契唐楼”,涉及的业权较为复杂,并非所有银行均乐意承造此类“分契楼”按揭,现时市场上承造分契楼按揭以财务机构为主,按揭利率与条款亦因人而异。即使买家有资金一笔过支付楼价的准备,购买此类物业前宜谘询律师意见,了解单位业权是否完整,以免影响日后转售。

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