新闻专栏
12月
19

全年楼按创3,450亿 经络:按息低企 续利楼市

失业率维持3.2%以下 楼价具抗跌力

2018年可算是楼市反复的一年,首半年仍然处于大旺市,然而踏入下半年,楼市受多方因素影响终见转角。同样地,按揭市场亦不平静,年内银行终展开加息步伐,调高最优惠利率(P)八分之一厘,结束12年来未加息的局面。回顾2018年的楼按市场,可从以下几个方向探讨:

经络2018年楼市回顾:
楼花表现比去年逊色 相反现楼回升
今年楼价从高位回落,根据差饷物业估价署最新的数字,楼价已从八月份最高位下跌3.7%。话虽如此,楼价由年初至今仍然升超过6%。另一方面,上半年楼市以一手主导,但下半年开始一手市场的需求放缓,相反二手业主开始接受楼市调整的现况,议价空间扩阔,令成交有回稳迹象。根据土地注册处资料所见,今年首十一个月的现楼注册数字为98,097宗,较去年同期上升4,057宗或4.3%,亦是七年后的新高。相反,首十一个月楼花注册数字录得8,231宗,比去年仍然减少2,580宗或23.9%。回顾首十个月的住宅按揭统计调查结果,新批出及新取用按揭亦比去年同期录得升幅,新批出按揭贷款额及宗数增加15.5%及8%,新取用按揭贷款额及宗数则增12.7%及5.6%,两者的贷款额同创历年来的新高。

12年来终加息 银行竞争白热化 转按宗数为八年新高
而银行在按揭市场的取态仍然十分积极,自年初各大银行争相推出定息按揭计划,曾令定息按揭计划的使用比例推至49.3%。及后定息按揭计划暂停,但银行在现金回赠及按揭利率方面仍然不断优化,以保持市场份额。另一焦点,是香港银行事隔十二年终加息八分之一厘,正式迈进加息周期,加息前夕业主把握最后的低息机会,令转按人数急升,八月份转按宗数为八年后的新高,金额更打破按月纪录。

房策乏力 减辣无望 发展商按揭占比破纪录
在房屋政策方面,现届政府将重心侧重于资助房屋中,包括更改未来公私营房屋比例、修订资助出售房屋的定价机制等;为增加长、短期的楼市供应,将发展「明日大屿」计划及其他过渡房屋的措施;为遏止发展商囤积居奇,政府新增了一手楼空置税。惟市民上车置业仍然十分困难,未见「减辣」的讯息,在楼市处于峰巅的状态下,业主可借的按揭成数有限,令发展商按揭计划杀出一条血路。今年五月,业主选用发展商按揭计划的比例曾高达33%,大部份此类计划提供高成数按揭,有些甚至免压测,显示政府设立的按揭防守措施仍未涵盖整个按揭市场,当经济变差或加息周期时对此类业主的打击最大。

环球经济不稳 削港人置业信心
今年的环球及本港经济亦成为影响香港楼市的主要原因之一。自上半年香港银行仍未跟随加息,港美息差拉阔以致港汇转弱,令套息交易发生频繁,走资情况增加引发多次触及弱方兑换保证,香港的银行储备由年初的1,800亿元下降至现时约763亿元水平,减幅达58%。而年内的一个月银行同业拆息(Hibor)亦非常波动,3月曾低见0.67厘,高位曾高至12月18日的2.38厘,相信短期内Hibor大幅下调的机会不大。另一方面,受国际政经环境影响,亦动摇香港买家的入市信心。中美贸易战持续拉锯、英国脱欧争议不断、法国总统下台危机,亦令全球经济气氛蒙上一片阴霾。

「经络十大楼按新闻」选举及2019楼市问卷调查
经络按揭转介自2007年起举办「经络十大楼按新闻」选举,藉此了解香港市民最关心的楼按议题。今年更加入新的内容,希望了解更多市民对2019年楼市的展望。经络透过网上成功访问了483位市民,挑选出他们认为最具影响力的本港楼按新闻。

结果显示,「香港银行事隔十二年 再次展开加息步伐」以97票成为网上最影响市民的按揭新闻大事,占总投票人数20.1%。其次「一个月拆息达两厘 创海啸后新高」屈居亚军,共获得93市民投票,占整体19.3%。至于「一手新盘带动 近33%买家选用发展商一按 创历史新高」则以73票及15.1%排名第三位。

调查显示,与港人息息相关的楼按新闻最受市民关心。其中,对正在供楼人士影响最大的香港加息及拆息急升并列一、二位,相信因为跟业主每月供款支出上升大有关系,并且亦有可能左右未来楼价走势,因此在港人心目中甚具份量。另外,2018年推出的多个新盘大卖,当中不少发展商为协助市民成功置业,均提供不同类型的付款方法及按揭优惠,使不少首期不足之人士以选择此类按揭为其中一个「上车」办法,因此注目度会相对较高。

市民对明年楼市持保守至乐观看法 楼市难大跌
问卷调查同时问及市民对2019年香港楼市的展望,在受访的483位市民中,有接近一半,即241人认为楼市会「平穏,保持5%上落的幅度」,认为「下跌多于10%」的有33.5%约162人,认为「上升超过10%」的只有16.6%,即80人。

受多个外围因素,包括中美贸易战、美国及香港加息、股市寻底等影响,其中38.9%、188个持有物业的受访者中,近6成约112人认为2019年置业部署应为「静观其变,暂时没有买楼或卖楼的打算」,其次为「楼市已见底,预计下年或再多买一层物业作投资之用」,占23.4%,约44人,而表示「有意出售物业」的人只有8.5%。相信持有物业业主不欲出售其物业的主因来自政府制定的辣招税,特别是以投资及收租的业主,出售物业后未必能够买回物业。另外,「考虑转按或加按,准备现金于适当时间出击」亦占8.5%,即16人,反映业主长远对后市仍有信心。

另一边厢,没有持有物业人士的295人中,心态则较为悲观。对于来年的置业部署,选择「无打算,靠自己一个没有可能成功置业」占38%,即112人。第二位是「有打算,但楼价仍贵,难以负担」占28.5%,即84人。而相对乐观的「有打算,正在物色心仪单位」排第三位,52人即17.6%的受访者选择。

从调查所见,普遍香港市民对来年的楼市发展看法偏向保守及静观其变,但未见如市场部份人士预测大跌的看法。有楼人士由于财力较充裕,心理质素较好,对后市持较乐观及积极的看法。相反,由于楼价仍然处于极高水平,未持有物业的人士认为置业负担仍重,建议政府多推出可帮助首置客上车的措施。

经络2019年楼市前瞻:
负面因素有限 楼价5%上落空间 明年一手主导市场
虽然不少市场分析对未来楼价并不乐观,惟现时令楼市暴跌的负面因素其实有限,反之是由于环球经济及股票市场的不稳定性影响其心理质素。对于未来楼价的看法,相信关键在于中美贸易战的发展,但以本土的经济及楼市环境来看,不利因素其实不多,现时业主的持货能力强、银行体系资金仍然充裕、加上金管局的种种「辣招」作防守,相信难以令楼市有断崖式下跌的情况发生,料明年新年后或出现小阳春,楼价将会有5%的上落,全年楼市发展平稳。另外,市场预期来年将约有25,000个潜在一手单位推售,相信届时发展商的叫价亦会相对克制,预计来年的楼市发展仍会以一手主导,及令二手市场的交投进一步受到影响。截至今年11月份,楼花按揭宗数为8,231宗,预料全年楼花按揭宗数可达9,000宗,预料明年的全年楼花按揭宗数为约万宗,比今年升幅达11%。相反,今年首11月的现楼按揭宗数为98,097宗,全年现楼按揭宗数可望至106,000宗,预测明年将下降至约80,000宗水平。

港美加息放缓 上半年息口维持于3厘以下
香港的加息周期经已于九月展开,但自美国经济渐见放缓,美联储的加息进程将有可能减慢。另一边厢,从香港银行的按揭竞争性可看到,银行的资金成本仍算偏低,加上银行结余仍有760亿元以上的水平,因此香港的加息进程亦料跟随美国平缓发展。总括来说,由于港元与美元挂勾关系,在联汇制度下,来年香港加息亦难以避免,但相当幅度跟力度相当温和,料上半年的实际息口维持于2.5厘至3厘水平,年内实际息口不会超过3.5厘,对供楼人士影响轻微。

失业率21年新低 不超过3.2厘难大跌
根据经络按揭转介研究部的分析,依照以往的楼价周期来看,楼价升跌跟失业率呈反向相关,失业率反映民生状况,如业主失业以致影响入息不能供款,连带影响业主出售意欲甚至定价,因而对楼市有显著的影响。试举例,当97年金融风暴失业率急速上升时,楼价亦插水式下跌,其后数年楼价仍乏力向上,失业率再次于01年起攀升至8.5%,03年后失业率持续改善,楼价终见上升轨。而近年失业率维持偏低水平,有见08年失业率跌至3.2%后转势,楼价亦录得短暂下调后继续发力,由2008年至2011年楼价上升78.5%。2017年至今当失业率维持3.2%以下,楼价于同期更累计上升了50.9%,而现时失业率只有2.8%,是1997年11月后的21年后新低,可见在失业率维持不高于3.2%水平,仍然属于极低的情况下,楼市仍具抗跌力。

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