新闻专栏
7月
27

【供楼预算】压力测试4大注意事项要留神

「先生不好意思,你条数过唔到压测,会唔会考虑其他方法上会?」我们每日接获的按揭查询中,不少棘手个案与难以通过压力测试有关。究竟甚么是压力测试?置业人士需要注意哪些细节?在疫情下银行的压力测试又会有甚么转变?

要知道甚么是「压力测试」,首先要知道何谓「供款与入息比率(DTI)」。供款与入息比率是按揭申请人每月偿还款项与每月收入的比例,而压力测试是指假设利率上升3%,供款不得高于入息若干比例,目的是确保在加息环境下,借款人仍能有足够财政能力供款。不过这个比例会根据申请人及银行批核而出现不同调节,申请按揭人士必须小心以下4大注意事项:

1)压力测试用封顶位计算
近月在低息环境下,绝大部份人士选用H按计划供楼,现时H按计划普遍为H+1..5%,封顶息率2.5%(P-2.75%,P为5.25%),那压力测试究竟是以H+1.5%部份计算,还是用封顶息率计算呢?答案是以封顶息率计算。所以从压测角度,除非按揭计划调整封顶息率,否则即使近月拆息下降,也不会导致按揭申请人较易通过压力测试,所以置业人士小心别计错数。


2):把物业出租/按揭在身/收入来自外地压测更紧
金管局指引规定,买入自住单位物业、收入来自香港及没有按揭在身的人士,每月供款不得超出每月收入50%,压力测试下每月供款不得超出每月收入60%(坊间简称50/60)。如果希望买入物业作出租用途,出租物业按揭的入息比率及压测要求调整一成至40%及50%(坊间简称40/50)


假设以楼价600万承造六成按揭,供款30年,封顶息率以2.5%计算,自用物业压测入息要求只需$ 34,067,但出租物业压测入息要求增至$40,880。如果申请人月入为$35,000,物业自用与否成为他能否通过压测的关键。另外,如果有按揭在身或收入来自外地,供款与入息比率及压测同样以较严谨的40/50计算。

3)花红、佣金计算出现变化
香港不少工种收入以底薪加佣金计算,过往压力测试下,佣金、花红等银行可以用6个月平均数计进入息,例如底薪为$20,000,过往6个月平均佣金为$20,000,每月收入每是$40,000,压测便以月入$40,000作计算。不过近月疫情严峻,有银行会要求佣金等打八折处理,以同一个案计算,每月佣金收入变成$16,000($20,000 x 80%),总收入减至$36,000($20,000 +$16,000)。如果该名申请人打算买入700万单位,申请六按揭,以封顶位2.5%及30年供款期计算,压力测试要求为$39,745,该名申请人便由原本可以通过(月入$40,000)变成无法通过测试(月入$36,000)。


4)新按保都要压力测试
去年11月,政府公布新按揭保险措施,800万物业也能够做九成按揭,更容许首置人士即使无法通过压力测试,仍能申请高成数按揭。不过随着银行批核趋向保守,部份银行已经要求申请人做压力测试,大家如想知道自己的入息能否成功做到新按揭保险,可直接向按揭专员查询。


基于疫情、息口及金融风险不断变化,银行会不断调整按揭申请的入息审查,以上例子只供参考。我们建议如有置业打算又担心压力测试,可先向按揭专员联络,提供物业及入息等数据,正式过压力测试时自然少点压力。

 

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