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10月
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【以租養租】想做「雙租族」? 小心3大按揭地雷

「双租族」是指租出手上物业赚取租金收入,并同时租用别人物业,拥有业主及租客双重身份。除了基于想享受较舒适的空间,以较低首期买入旧有单位出租,租住较新的单位,亦可能涉及税务及换楼原因。如想做个精明的双租族,最重要认清按揭的注意事项。

1. 最高按揭成数五成
金管局现时按揭指引规定,1,000万物业以下最高的按揭的成数为六成(最高按揭贷款额五成),物业属于出租性质,按揭成数需要下调一成。假设物业楼价为600万,如果属于自用单位,最高贷款额能达360万(600万X六成),首期只需要240万(600万X四成),但把物业出租,最高贷款额只能达300万(600万X 五成),首期需要额外增加60万至300万。


2. 不能做按揭保险
按揭保险能为楼价800万以下物业承造九成按揭,800至900万物业提供八至九成按揭,900至1,000万提供八成按揭。但按揭保险要求物业必须为自住,因此出租物业不能符合按揭保险要求。借款人申请按揭时会在填写申请表时申报物业用途,其后按揭保险公司有机会要求借款人提供水费、电费及煤气费单据,证明物业只属自住用途,如果借款人未能提供证明,便被视作为非自住,有机会被提前还款(俗称「call loan」)或要求提交罚款,因此借款人必须如实申报及执行。


3.买入旧楼小心楼龄计算
不少双租族会买入旧楼收租,再租住新盘享受更舒适的单位,但买入旧楼需要小心按揭的楼龄上限。一般银行会采取「70减」或「75减」楼龄作为最长的按揭还款期,如果有银行以「70减」计算,物业楼龄达45年,最长还款年期便是只有25年(70-45),做不到最长还款年期30年。买入单位前可先行查册、向地产代理查询,或向按揭公司及银行进行初步评估。


由于出租物业的按揭要求比自用物业为高,要做个精明的双租族,买入物业前要做好仔细的财务预算。除了要计算是否能负担出租物业的按揭供款,亦要考做双租族的风险,例如租住单位有机会被加租或要求迁出,租金收入需要缴交税项等因素,财务部署自然更为全面。如对出租物业的按揭有任何疑问,可随时与经络按揭联络。


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