新闻专栏
3月
09

【二手樓按揭】買二手樓可做幾多成按揭?拆解二手樓買入程序、按揭成數、還款年期、壓力測試、人齡樓齡限制

美孚新邨、太古城、黄埔花园等二手蓝筹屋苑虽然已上了年纪,但由于交通方便、小区配套完善,仍吸引买家买入自住或投资。买入二手楼需要注意甚么事项?申请按揭有甚么要注意?二手楼估价楼龄、人龄、按揭成数方面有甚么要注意?经络按揭一次过为大家拆解(以下资料主要参照二手私楼,如涉及资助房屋等物业,可向按揭专员直接查询)。



买入二手楼程序:
1. 评估首期预算
买入二手楼前,首先要计算买楼的开支,包括首期、按揭利息开支、印花税、律师费及装修费,其中首期及印花税开支最大,可用按揭计算器进行初步预算。

2. 视察楼盘
买家可根据预算物色心仪的楼盘,首先可选择地区及物业类型,再于地产代理网页浏览心仪楼盘,再联络相关地产代理睇楼。选择物业要留意住宅的楼龄、面积、位置及了解附近楼层的最近成交价,并且最好亲身睇楼,了解单位质素。

3. 查册
只要透过简单的物业查册,便能知道单位业主姓名、借贷状况、物业过往历史及状况,如果物业由地产代理处理,可交由对方协助查册及分析是否有潜在风险。

4. 决定业权
买入物业时如果买家只有1人,便属于唯一拥有人(Sole Owner),毋须考虑业权问题,但如果业主涉及两人或以上,便要考虑应选择分权共有(Tenancy in Common)或联权共有(Joint Tenancy)。分权共有是指业权的权益以各人所付的楼价比例分配,例如其中1名业主付出楼价25%,便享有物业1/4业权。如果对方身故,其物业权益便会成为遗产处理。联权共有是指各人的权益或业权份数属于均等,一旦其中一人身故,此人的权益将自动转移至其他在生的联权共有人。

5. 签署临时买卖合约
当双方达成买卖共识,便可以签署临时买卖合约(俗称「临约」),是一份具有法律约束力的协议。签署临约时,买家支付楼价3%至5%订金,俗称「细订」。

6. 买家申请按揭
申请按揭是置业重要一环,除了直接向银行申请按揭,如果想比较不同银行的按揭计划及现金回赠,可向按揭转介公司一次过格价。

7. 签署正式买卖合约
签署临时买卖合约后14日双方签署正式买卖合约,买方再支付订金,俗称「大订」,细订加大订一般为楼价的10%。期间买家律师会负责查阅物业状况,如有问题会向卖方律师查询。

8. 缴交印花税
住宅印花税需要在签署正式合约后30日内支付,如果属于首次置业,可以支付较低税率的印花税率,如果已经拥有住宅物业,便要承受较重的税率。

9. 最后视察及收取锁匙
临近成交日买家验收单位,可带备验楼清单或委托验楼师进行检验,如有问题实时通知律师。在此时,银行亦有机会

10. 成交日签署转让契
买方双方正式在律师楼签署转让契,把单位业权由卖方转让予买方,同时买方正式收取锁匙成为单位业主。银行会于成交日放卖至卖家律师,再由律师转交款项予业主。

二手楼按揭指南:
大家买入二手楼时要注意以下事项:

1. 二手楼按揭估价
买家如果买入一手楼,短期内毋须理会物业估价问题,但买入二手楼便要注意估价的高低。物业估价会受到物业成交、楼龄、物业质素、物业类型、楼层、座向、附近环境等因素影响,每间银行会自行委托估价行进行估价,估价的结果会影响按揭最终批出的贷款额。假设二手楼单位的成交价为500万,业主打算申请六成按揭,理论上能获取300万,但如果银行估价只有450万,最终批出的按揭贷款额只有270万,买家的首期便要额外增加30万。

银行对于市场上不少另类物业未能提供估价,其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上没有定义,通常是单位内发生的不自然死亡个案,如自杀及谋杀案等。由于市场上没有公开的数据纪录,估价行内部才有自己的凶宅纪录,所以每间估价行对凶宅的估价,可能出现差异。如果单位变成凶宅,银行估价不单止影影响涉事单位,有时更会影响同层或上下楼层的单位。

2. 二手楼按揭成数
二手楼买家需要根据金管局的指引申请按揭,如果物业属于自用1,000万以下最高按揭成数为六成(上限为500万),1,000万以上最高按揭成数为五成。如果申请按揭保险,可以申请较高的按揭成数,800万以下最高按揭成数为九成,800至900万最高按揭成数为八至九成(上限为720万),900至1,000万最高按揭成数为八成。如果物业是出租,最高按揭成数为五成。

不过,如果买家打算买入的是资助房屋或其他房屋类型(如村屋),按揭成数会出现不同变化,详情可留意居屋及村屋按揭的文章。另外,按揭成数会受到供款人的财务状况出现不同变化,有机会削减按揭成数。

3. 二手楼按揭最长还款年期
二手楼按揭最长还款年期为30年,但会受于物业年龄(楼龄)及借款人的年龄(人龄)而出现变化。现时银行一般会以「75-楼龄」判断最长还款年期事宜,如果楼龄已经届满45年以上,银行未必会批出30年楼龄。个别银行会考虑以更高弹性批核按揭还款期,尽量延长借款人的还款期,详情可以向经络按揭查询。

另外,银行亦会考虑借款人的年龄作为最长还款期的批核因素,并同样以「75-」作为指标。如果申请人在45岁以上,银行也有机会缩减按揭还款年期。如果借款人已到达一定年纪,可考虑加入较后生的担保人,银行便会以后者的年岁作为批核标准,让他更轻易通过银行的批核。

4. 二手楼按揭计划
二手楼买家如果选择私人物业,可选择H按或P按计划供楼,在低息环境下,使用H按供楼更为受惠,现时H按计划低至H+1.3%,供楼实际利率低于2%。如果选用P按则较为稳定,但在低息环境下利息开支会较高。不过,如果买入的物业是未补地价的资助房屋,便必须选用P按供楼。

5. 二手楼按揭压力测试
申请二手楼按揭需要进行压力测试,当利率上升3%,每月供款不得多于月入60%。假设H按计划封顶息率为2.5%,即当利率上升至5.5%时要符合供款不得高于入息的比例60%。不过,银行会根据申请人状况,为对方适度提供压力测试弹性,即使月入稍微「超标」,也能获得按揭贷款。



按揭借贷力

按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险  

月供比率DTI | 压力测试 | 按揭保费 | 信贷记录 | 提升借贷力

最低首期一览表 | 私人贷款影响按揭申请吗?


按揭产品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 发展商按揭 | 什么是HIBOR | 什么是Prime Rate

即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan


物业类型

一手楼花或现楼 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 旧楼按揭 | 工商铺按揭  | 车位按揭  | 大湾区按揭 | 安老按揭


置业租楼开支

上车杂费 | 印花税 AVD SSD BSD DSD | 印花税一览表 | 租约印花税 


转按 / 加按

银行回赠 | 转按原因 | 转按流程 | 移民套现


按揭陷阱

估值不足 | 借贷力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」与「分契楼」| 做咗担保人分手点算好 | 凶宅能否做按揭 | 银主盘能否做按揭 | 买楼收租按揭限制


上车攻略

80万首期可以买到800万的楼 | 月入6万买到900万的楼 | 自雇人士| 担保人和借贷人的分别 | 按揭计算器 | 查册 | 供楼减税 | 置业流程 | 补地价 

 

 

 

刊登日期:
回上頁
按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0