新闻专栏
1月
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二○一二年全年新取用按揭贷款额续跌16%至1,919亿元创两年新低 料农历新年后小阳春刺激按市需求

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,楼市受到“双辣招”影响,住宅物业成交持续萎缩,加上收紧按揭措施影响,拖低按揭需求。根据金管局住宅按揭调查数据显示,十二月新申请按揭贷款宗数按月再减少29.9%至7,449宗,创11个月新低,期内新批出按揭贷款额及宗数分别录得151.87亿元及5,583宗,与十一月份比较,分别下跌37.1%及35%(图一),当中涉及一手物业按揭贷款金额按月减少44.7%至31.04亿元,而二手物业按揭贷款额则按月减少38.4%至94.72亿元。至于十二月份新取用按揭贷款宗数则按月下调12.9%至6,874宗,涉及金额减少10.8%至188.65亿元(图二)。值得注意,在房策效应下,以致十二月的平均按揭贷款金额、还款年期及按揭比率出现同步下调。

二○一二年全年新取用按揭贷款额录1,919亿元
总结二○一二年全年,累计新取用按揭贷款录得76,743宗,涉及金额1,919亿元(图三),与二○一一年全年的95,854宗及2,278亿元比较,宗数及金额差距分别相差19.9%及15.8%。刘氏指出,今年一月政府公布新一份《施政报告》,以增加土地及单位供应为卖点,当中的短、中及长期房屋供应规划提升了市场透明度,亦有助增加本地买家置业信心,料在刚性需求的支持下,后市仍然乐观,市场气氛有望逐渐回暖,或于农历新年呈现小阳春。预期新盘供应将成为今年市场焦点,但在收紧按揭及“双辣招”的双重措施影响下,二○一三年投资者及非本地客入市意欲转弱,料新取用按揭贷款金额续于2,000亿元以下水平徘徊,甚至连续三年出现负增长,惟全年跌幅可望收窄。

房策凑效 十二月平均按揭贷款金额、还款年期及按揭比率同步下调
政府针对豪宅物业及第二套房出招收紧按揭,措施渐见成效。随着置业成本递增,买家变相需要增加首期,十二月份的按揭比率按月再跌1.1个百分点至52.4%,并创14个月新低(图五),与此同时,平均按揭贷款金额亦见下调,最新十二月份下降至只有272万元。另外,平均还款年期亦按月减少六个月至300个月(即25年) (图七)。刘氏相信,除非楼价出现调整,否则二○一三年平均按揭贷款金额将持续于高位徘徊,但随着还款年期已设限,加上平均还款年期尚余不足五年便触及监管指引上限,料今年走势趋平稳。

P按计划全年超过九成人使用 ○八年十一月后最长纪录
按揭计划方面,十二月的H按计划使用比例按月再增加2.5个百分点至7.7%,升势已持续三个月,究其原因,H按实际按息逐步下调,竞争力亦随之而提升。根据银行公会数字显示,今日最新本港一个月同业拆息已跌至不足0.23厘,相信有助进一步提升H按计划吸引力。至于P按计划使用比例,全年12个月均有超过九成业主采用,为○八年十一月后最长纪录,最新十二月录得90.4%,力保全年主流地位(图八)。虽然现时P及H按计划实际按息已扩阔至超过0.22厘,H按计划有较悭息效果,然而两者息差稍微,加上现时本港最优惠利率(P)仍跟随美国息率调整,预期稳定性较高的P按计划会较受欢迎,料二○一三年H按计划的竞争力仍不敌P按计划。

转按金额势创六年新低
值得注意,反映最新实际按息水平之“经络按息”于十二月份录得2.14厘,持续一年于2.3厘以下水平横行。虽然楼价持续高企,增加业主加按套现的诱因,然而P及H按计划息差仅窄幅徘徊,整体市场转按意欲仍然甚低,以致十二月份转按金额录得只有26.12亿元,与十一月份比较减少17.4%,涉及宗数达1,344宗,按月下跌22.9%(图九)。总结二○一三年全年,转按宗数累计只有16,621宗,较去年同期25,776宗减少35.5%,涉及金额亦只有302.6亿元,与去年全年496.1亿元比较,相差39%,更创出六年新低(图十)。

图一

图二

图三

图四

图五

图六

图七

图八

图九

图十

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