新闻专栏
1月
08

【精明置业】按揭现金回赠点计至着数?拆解三大疑问!

踏入新一年,多间大型银行重新调升按揭计划的现金回赠,吸引市场目光。对于新手入市人士未必熟悉现金回赠玩法。究竟现金回赠是甚么?如何计算入贷款额?用哪个计划置业才最着数?我们一一为大家拆解现金回赠的三大疑问。

 

疑问(一):现金回赠几时到我手?

现时每间银行推出的按揭计划相差不算太大,而不少客户决定选择哪间银行,以现金回赠作为首要考虑。有关回赠一般会在贷款提取日后两星期内,以现金方式存入户口,现时银行推出的按揭贷款现金回赠由0.5%至1.6%不等,视乎每间银行及贷款额而定,要一次过知道各按揭计划的优势,可向按揭比较专家求助。

 

疑问(二):现金回赠要计入贷款额?

金管局针对银行发放现金回赠有严格规定,如果现金回赠超出贷款额的1%,必须把现金回赠计算在贷款额内。如果现金回赠不高于1%,便毋须计算入贷款额内。以900万物业承造六成按揭为例,如果按揭计划现金回赠只有0.8%,实际现金回赠有43,200元,有关回赠不会计入贷款额。如果按揭现金回赠为1.5%,现金回赠会有81,000元,有关回赠需要计入贷款额内,导致最终批出的贷款额低于531万,首期的预算要额外增加81,000元。

 

现金回赠比较实例:

楼价

900万

按揭成数

60%

现金回赠百分比

0.8%

1.5%

现金回赠金额

$43,200

$81,000

对置业预算影响

贷款额

$5,400,000

$5,319,000

首期

$3,600,000

$3,681,000

 

疑问(三):应该选择较高还是较低现金回赠?

打算置业或转按人士看到这里或者充满疑问,究竟应该是否应该选择较低现金回赠?大家首要考虑自己的现金储备是否足够,对于一些刚刚「摱车边」上车的人士,置业需要支付律师费、印花税、经纪佣金等杂费后,手上已没有现金,如果尚要增加首期资金,难免百上加斤,选择1%的现金回赠按揭计划相对较为安全。

 

不过,对于手上资金松动的人士,应该考虑现金回赠较高的按揭计划。假设准买家手上有现金230万,希望买入一个500万单位并承造六成按揭,扣除所有置业开支后,如果使用1%按揭计划,虽然手上有12万现金,但贷款额始终较高。而选择现金回赠较高的人士,虽然最后手上现金只有9万,但贷款额仍相对较低一截。

 

现金回赠不同开支比较:

楼价

500万

按揭成数

60%

现金回赠(%)

1%

1.5%

现金回赠

$30,000

$45,000

首期

$2,000,000

$2,045,000

印花税(3%)

$150,000

代理佣金

$50,000

律师费

$10,000

手上现金

$2,300,000

余下现金(手上现金-首期-印花税-代理佣金-律师费+现金回赠)

$120,000(胜)

$90,000

贷款额

$3,000,000

$2,955,000(胜)

 

总括而言,置业人士应该根据自己的财政状况,选择哪种现金回赠方案较为适合,如果对申请按揭有任何疑难,经络按揭转介的专业团队会独立处理每个申请人的需要,提供最适切的按揭方案。

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