新闻专栏
12月
19
【查册入门】如何自己帮物业起底? (上)

政府土地注册处的土地登记册会记载每个物业的「前世今生」资料,是银行审批按揭的重要参考数据,如果物业条件不够「靓仔」,大有机会影响按揭申请结果。为了保障准买家顺利买楼上车,地产代理会在买卖单位前协助「查册」,以厘清单位的业权及物业过往的成交纪录。不过,如果准买家希望自助「起底」,可留意今明两集的「起底大法」。

 
1. 进入土地注册处系统

普罗大众要查阅物业的土地登记册,首先要登入土地注册处中的「查阅土地登记册」,其后以非经常用户登入。要查一般住宅单位,通常在查阅登记册版面选择「分层土地登记册」即可(如果「分层土地登记册」找不到数据,便尝试按入「所有登记册」),其后输入物业的地址,或直接输入屋苑名称,继而输入单位号码,便能找出该单位的土地登记册。输入确定后,网页会显示出详细的地址数据及下载方法,大家可按照自己喜好下载PDF或HTML档,下载时要输入查册人士的基本数据(**部份),下载收费只需$10。






2. 了解土地登记册基本资料

土地登记册分为四部份,包括(一)物业资料(PROPERTY PARTICULARS)、(二)业主资料(OWNER PARTICULARS)、(三)物业涉及的轇轕(NCUMBRANCES)及(四)等待注册的契约(DEEDS PENDING REGISTRATION),当中首三个部份最为重要。

 

2.1 物业资料

物业数据提供该单位的基本数据如物业的官方地址、参考编号、地段编号、地契及地税等资料。对于买入市区住宅的人士未必需要细读地段编号或地契,但对于买入村屋的人士非常重要,因为新界范围的地段编号能有助识别村屋的位置,或者如果买入工厦必须浏览地契的数据,以了解单位及大厦的使用条款。

 

2.2 业主资料

对于买入住宅单位的人士,最重要了解业主的基本数据,在业主数据中能够显示业主的全名、物业的成交价及注册日期。成交价及注册日期极具参考价值,例如原来发现单位由业主不久前买入,现时的放售价与买入价相差无几,对业主而言再议价的空间有限。相反地,如果单位由业主多年前以低价买入,议价空间一般相对较大。


另外,如果物业由多于一名业主持有,在业主资料的「身分」中也能显示出来。如果属于联权共有(俗称长命契),会显示为「JOINT TENANT」;如果属于分权共有,则显示为「TENANT IN COMMON」。由于业权情况会影响将来物业交易,查册便能厘清当中疑问。



2.3 物业涉及的轇轕

物业涉及的轇轕显示物业的占用许可证(俗称入住许可证)、大厦公契、按揭、买卖合约、法庭命名等重要数据。由于楼龄由占用许可证的日期起计算,而银行批出按揭的年期,通常以「75减」或「70减」去楼龄而计算,所以透过查册知道物业的真实楼龄后,便能粗略计出最高的按揭还款年期。另外,如要了解大厦内能否饲养宠物,亦可参考大厦公契的文件。

 

置业涉及七位数字以上的开支,最容易方法当然是找个可靠的地产经纪帮忙,但自己具备相关知识,更能增加按揭申请信心。下一集将与大家分享更多查册资料,更仔细了解物业的「前世今生」。

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