新闻专栏
2月
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“双辣招”效应 一月份新取用按揭贷款额跌15.9% 二月份“增加税率”及“收紧按揭”加辣 本港业主供楼还款年期势上升

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,《施政报告》公布后,一系列的房屋供应规划为楼市带来正面讯息,市场气氛稍为好转,带动按揭需求。根据金管局住宅按揭调查数据显示,今年一月份新申请按揭贷款宗数,按月大增60.2%至11,932宗,重上一万宗水平,期内新批出按揭贷款金额及宗数分别录得212.44亿元及7,738宗,与去年十二月份比较,同步上升近四成(图一),当中涉及一手物业按揭贷款金额按月增加6.7%至33.11亿元,而二手物业按揭贷款额则按月急增五成半至146.83亿元。

不过受到“双辣招”影响,楼市成交持续萎缩,加上收紧按揭措施影响,新取用按揭贷款宗数连续两个月出现下调,今年一月份再下跌12.8%至5,997宗,涉及金额减少15.9%至158.61亿元(图二),尽管如此,金额及宗数仍较去年一月份的2,684宗及60.78亿元表现优胜,按年分别有1.2倍及1.6倍的增长。(图三)

入市成本增 料平均按揭还款年期重拾升轨
政府积极压抑楼市炒风,去年推出的“双辣招”威力未散,今年二月下旬再度加辣,全面调升楼宇印花税率,以及要求商铺、工厦及车位在签署买卖协议要即时缴交印花税。金管局亦推出第六轮措施,针对非住宅物业收紧工商物业及车位的按揭成数,与此同时,更要求银行将所有物业按揭申请的压力测试力度加大,而按揭证券公司亦配合修订按揭保险计划,限制400万元或以下住宅物业才可承造最高九成按揭。刘氏认为,“增加税率”及“收紧按揭”虽有效令投资者入市意欲降低,但同时亦影响楼市的生态,对于资金紧绌的用家而言,不论上车或换楼,入市将更加困难。预期在投资及自用需求均受到压抑的情况下,今年的新取用按揭贷款金额无可避免出现调整,届时将会连续三年出现负增长。

值得注意,新的压力测试,是假设息口上升三厘后,供款占入息比率仍维持六成以下水平,无疑将入市门槛大大提高。除非能够即时增加首期以降低按揭成数,或拖长供款年期,减少每月供款支出以通过测试,否则置业人士可能需要转投银码较细的单位入市。刘氏认为,上车客要增加额外首期并非容易事,因此相信选择拖长供款年期的人士会较多。今年一月份平均还款年期维持于300个月(即25年) (图四),换言之尚余不足五年便触及监管指引的30年上限,惟新措施推出将促使部分置业人士选用较长按揭还款年期,届时平均按揭还款年期将会重拾升轨,或再创历史新高。

一月份按揭比率升至逾五成半
另外,一月份按揭比率调头回升,按月增加3.2个百分点至55.6%(图五)。现时政府全面收紧按揭,市民入市成本将随之而增加,加上楼价平稳向上,促使平均按揭贷款金额同步上升,最新一月份增加3万元至275万元(图六)。刘氏认为,楼价短期内大幅调整机会不大,而市民置业需要相当充裕的资金,相信按揭比率期后会有所回落,年内甚至有机会触及五成水平。

P按计划连续十三个月超过九成人使用
至于按揭计划方面,虽然现时P及H按计划实际按息已扩阔至超过0.22厘,惟H按计划悭息效果有限,加上现时本港最优惠利率(P)仍跟随美国息率调整,因此稳定性较高的P按计划会较受欢迎。一月份H按计划使用比例按月轻微下跌0.3个百分点至7.4%,至于P按计划使用比例,一月份录得90.3%,已连续13个月有超过九成业主采用,为○八年十一月后最长纪录(图七)。

虽然按息走势持平,而P及H按计划息差仅窄幅徘徊,然而一月份楼市成交活跃,加上楼价持续高企,促使部份业主加按套现。今年一月份转按金额录得32.50亿元,与去年十二月份比较,上升24.4%,涉及宗数达1,721宗,按月增加28.1%(图八)。

图一

图二

图三

图四

图五

图六

图七

图八

 

 

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