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【首置必睇】买400万楼上车？细价楼置业按揭攻略

2020.12.14

新一年将至，大家可能计划明年买楼上车，但在香港置业难免要用按揭供款二、三十年，对于尚未置业人士，究竟如何上车最为稳阵？其实懂得用按揭计数最紧要，经络按揭以一个楼价400万的单位为例，为大家分析按揭的注意事项。

1. 计算可负担楼价
根据现时金管局按揭指引，1,000万以下物业最高可承造六成按揭（最高贷款额500万），如果打算买入700万物业，首期至少要280万。申请人可考虑申请按揭保险(详见第2点)，或选择楼价较低的物业入市。现时市场上仍不乏400万以下的楼盘，私人屋苑主要位于元朗、屯门及马鞍山，或选择未补价的资助出售房屋，部署置业计划前可浏览地产代理网页作初步研究。

2. 考虑是否善用按揭保险
按揭保险能够为置业人士以较高成数上车，800万以下住宅物业最高能承造九成按揭，800至1,000万物业最高能承造八至九成按揭。如果使用按揭保险,400万物业首期只需要40万。不过要注意使用按揭保险需要支付保费，以及只适用于自住物业。如果承造八成以上按揭，必须为首置固定收入人士。

3. 计算压力测试+每月供款
压力测试是指当利率加息3厘后，每月供款不得高于月入60%，而压测是以按揭的封顶位计算，假设按揭计划的封顶息率为2.5%，压测下申请人要以利率升至5.5%进行考验。不少上车人士担心难过压测，但只要善用按揭计算器计数便能估算是否合格。如果400万物业承造六成按揭，每月薪金达$22,712便可符合资格。

另外，不少上车人士担心置业后供款压力大增，同样可使用计算器计算每月供款额。如以实际按息2.5%及供款期25年计算，400万单位每月供款为$10,767，如果月薪为2.3万，每月尚有万多元资金生活。如果觉得供楼压力太大，可考虑尽量拉长还款期至30年，让每月供款更加松动。

4. 注意估价
银行批核按揭时会自行委托估价行进行估价，而按揭的贷款额会根据估价调整。如果估价低于成交价，会以较低者为准，例如申请人打算为成交价400万的物业申请九成按揭，但估价只有350万的话，贷款额只有315万而不是360万，买家要额外支付45万首期。影响估价涉及多项因素，包括申请按揭时间、物业质素、背景（是否凶宅）及楼龄等，因此买入物业前，最好先向按揭转介公司进行初步估价。

5. 注意买入物业额外开支
买入物业牵涉不少成本，包括经纪佣金，还有印花税、律师费、装修费等，经纪佣金一般为成交价1%，律师费约为万余元，装修费约为二十万以上。如果买家为首次置业，可使用较低的印花税税率。一个400万物业的印花税开支为9万，楼价愈高税率愈高，买入单位前必须计算清楚。

只要大家做好财务准备，置业上车的风险便能大减。如对申请按揭有任何疑难，欢迎与经络按揭进一步联络，按揭专员会为每个个案提供最适合的按揭建议。