经络：明年按揭市场负增长　转按宗数跌五成

2019年已步入尾声，今年楼按市场的变化犹如坐上「过山车」，自2018年下半年楼市胶着，今年上半年楼市火速回暖，继而下半年又遇上寒流再度冰封；按揭市场亦不平静，银行对按揭业务取态「先松后紧」，同年亦展开逾十年首次减息，而新按保更大幅扩展至1,000万或以下物业。回顾2019年的楼按市场，可从以下几个方向探讨：

经络2019年楼按大事回顾：

一）楼价受多项因素影响先升后跌

纵使2018年下半年楼市曾急速回落，但自今年一月起楼市已重拾动力，楼价于五月份时比一月份升逾11%，楼价更创出历史新高。可惜下半年香港楼市受到多项负面因素拖累，包括中美贸易战僵持、英国脱欧受阻、香港社会事件持续等，在市场弥漫着不明朗因素下，买家观望气氛浓厚，部份业主止赚离场，令楼市再度走下坡，至十月份从高位回落5%。

二）年内按息变化大 银行取态急转弯

除了下半年楼市吹逆风外，银行年内对按揭业务上的取态亦截然不同。由于今年「小阳春」提早出现，加上年初时位于长沙湾、启德及东涌的新居屋发售，各间银行积极争取按揭生意，现金回赠曾高达2.1%，部份银行更加推定额现金回赠。不过随着楼市逆转，银行于下半年多次调高按揭封顶息率及减少现金回赠，按揭批核亦比以往审慎。

三）美减息三次 港逾十年首次减息八分之一厘

由于近月美国经济数据表现理想，因此美联储分别于7月、9月及10月各减息四分之一厘后，于12月份宣布维持利率不变，并暗示其「中周期调整」将暂告一段落。另一边厢，香港经济转差，第四季及来年GDP有机会继续录得负增长，汇丰银行于10月底牵头宣布减最优惠利率（P）八分之一厘，抵销2018年9月加息八分之一厘，并且为逾十年首次减息。

四）放宽按揭成数至1,000万或以下物业

另一件瞩目大事，不能不提今年施政报告内放宽按揭成数的新措施。首次置业人士放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限，承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元；承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。而未能符合压力测试仍有可能叙造高成数按揭，惟保费会因应风险因素而作额外调整。根据经络按揭转介研究部数据显示，自措施推出后首月申请高成数按揭占整体申请的逾半(50.2%)，按月升近两成，当中更有超过九成申请人选用八成或以上按揭。

「经络十大楼按新闻」选举及2020年楼市问卷调查：

经络按揭转介自2007年起举办「经络十大楼按新闻」选举，藉此了解香港市民最关心的楼按议题。今年更加入新的内容，希望了解更多市民对2020年楼市的展望，结果成功透过网上成功访问了304位市民，挑选出他们认为最具影响力的本港楼按新闻。

结果显示，「施政放宽首置客按揭成数，最高1,000万楼价可借8成」以大比数胜出成为网上最影响市民的按揭新闻大事，占总投票人数60.5%。其次「银行年内按揭取态『先松后紧』，现金回赠由历史新高2.1%急降，按息亦逐步回升」夺得亚军，占整体9.5%。至于「施政提出引用《收回土地条例》未来五年回收400多公顷私人土地作公营房屋及『首置盘』」则占整体6.6%排名第三位。

从调查结果反映，「施政放宽首置客按揭成数」以大比数胜出成为2019年最热门的楼按新闻，相信是由于楼价高企多年，新按保措施能帮助不少首期不足的首置客以高成数按揭「上车」，实现他们的「置业梦」，对港人的注目度会相对较高。另外，银行按揭取态亦与所有供楼人士及打算置业人士息息相关，优惠收紧后供楼支出增加，因而成为「十大楼按新闻」的第二名。而《收回土地条例》亦受到市民关心，相信土地供应不足已成为香港核心的问题之一，市民希望政府开发更多土地以增加住屋供应。

市民对明年楼市持保守审慎看法

另外，在受访的市民中，有近四成(37.5%)认为楼市会「平穏，保持5%上落的幅度」，认为「下跌5%-10%」的有21.1%，认为「下跌10%-20%」的则有17.4%。若只以「平稳」、「上升」及「下跌」作分类，认为来年香港楼价会下跌的受访者共45.4%，认为平稳的则排第二，占整体37.5%，认为楼价会上升的受访者则只有17.1%，这反映不少市民对明年楼市变化持有保守审慎的看法，相信是由于现时香港充斥着很多内外政经不明确的因素。另外，有近四成(37.8%)最担心「社会事件持续」会影响来年楼按市场发展，担心「香港经济衰退」的有30.3%，担心「环球经济恶化」的有22%。

调查亦以「持有物业」及「未持有物业」分类并再作详细调查。受本香港经济下滑、失业率上升及中美贸易战等因素影响底下，市民对来年的置业部署都变得相对保守。在持有物业的受访者中，近6成(56.5%)的来年置业部署为「静观其变，或先按兵不动」，其次是「考虑再置业」，占19.7%，而表示「考虑换楼」占9.4%，「考虑转按或加按，准备现金于适当时间出击」的人则占9%。值得留意的是，在未持有物业的受访者当中，有大半数人(53.7%)选择未来一年「不会考虑使用新按保承造高成数按揭」，相信是因为新按保虽可减少首期置业，但是买家的供款与入息比率亦会因而提高，收入不足的人仍然十分困难或没有能力去供款。此外，本港的经济转趋不明朗，对未持有物业的受访者来年的置业部署亦有所顾虑，接近半数人(47.8%)选择「静观其变或先按兵不动」。

总括而言，从调查结果中可得知大部份市民对来年的楼市看法偏向审慎的态度，但未见如市场部份人士预测大跌的看法，相信因持有物业之人士财力比较充裕，心理质素较好，对后市持较乐观。而未持有物业之人士则因经济及社会问题等不明朗因素底下，对置业持保守的看法。建议政府来年要投放更多资源改善民生，振兴香港经济，使更多市民更有信心及能力置业。

经络2020年楼按前瞻：

一）料明年现楼按揭宗数将见负增长

今年第四季楼市交投淡静，加上圣诞及农历新年为传统淡季，曹德明表示，由于按市比楼市滞后，相信按揭市场复苏需时，预料明年现楼按揭宗数将按年录得负增长。根据经络按揭转介研究部及金管局资料预测，首11月现楼按揭宗数为97,254宗，料全年现楼按揭宗数将录得约107,000宗，即与去年相约。但由于明年楼市不明朗及转按宗数将大幅减少（2019年每月平均新批转按宗数占新批贷款比例为36.3%），料明年全年现楼按揭宗数将按年下跌15%至90,000宗左右水平。

二）转按宗数将按年大跌50%

根据经络按揭转介研究部及金管局数据显示，首10月新批转按贷款金额及宗数分别为1,277.9亿元及33,640宗，分别创金额历史新高及宗数的9年高位。但随着银行对按揭优惠逐步收紧，加上现时实际按息比两年前的约2.15厘已增加约35点子，转按诱因大减，料来年转按宗数将按年大跌50%，全年转按宗数约为20,000宗，重返2015年前，即银行未有积极争取转按业务前的水平。预测未来新批转按宗数占新批贷款比例将由今年平均的36.3%减至25%左右，主要由少量加按套现、除名及发展商高成数按揭转按悭息的业主作支撑。

三）楼花平稳 建筑期付款料增

楼花宗数方面，由于发展商推盘仍然积极，预料明年有18,000伙新盘推出市场，而近年发展商定价贴近二手市场，吸引不少买家入市，加上有空置税的影响，料明年楼花将会保持平稳。今年首11月楼花按揭宗数为12,391宗，料全年可达13,000宗，创下15年的新高。预计明年楼花依然叫好叫座，不过由于来年一手盘供应量轻微减少，加上受惠于新按保规定，料未来选择建筑期付款的买家将稍为上升，令部份楼花按揭宗数滞后，料全年楼花按揭宗数将回落7.7%至12,000宗左右水平。

四）换楼需求升 二手中型单位料受棒
政府早前宣布放宽按揭成数，承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元；承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。可惜新政策遇上市场多项不利因素，楼市暂未见起色。然而，曹德明认为若第二季后政经因素改善，例如中美贸易战持续缓和、英国脱欧进程理想、香港社会事件解决等，由于香港房屋供求失衡未解决，在需求主导下，楼价在回落一段时间后有条件「追落后」，二手楼市将出现「平买平卖」，有助刺激成交量，配合新按保政策发挥作用，有机会带动换楼市场的需求上升，特别是600至1,000万物业尤其受欢迎，不过同时相信纳米楼的需求将减少，料细单位楼价升幅不及中型单位，大型单位的楼价则保持平稳。

五）银行审慎 料明年新批出按揭跌两成

自今年下半年起，银行对按揭业务的取态180度转向，除了多次调升按揭的封顶息率及减少现金回赠外，银行对按揭批核的准则更趋审慎。虽然10月31日汇丰银行牵头减最优惠利率（P）后多间银行跟随，但在按揭业务利润持续低微及资金成本高企的情况下，上半年按息再减或按揭优惠大幅增加的空间十分有限。曹德明表示，来年银行审批按揭申请时亦会保持谨慎，偏向批出给一些优质客户（如信贷纪录良好、良好职业、固定薪金等）。料今年新批出按揭宗数与去年的108,123宗相约，然而明年全年将下跌约两成至86,400宗左右，新批出按揭金额则创22年高位后回落。