经络按揭转介行政总裁朱贺华表示，美国联储局展开2013年最后一次议息会议，相信仍未具条件启动退市机制，本港明年未有即时加息迫切性，估计2014年美国决定退市，步伐亦循序渐进，本港银行体系结余需急跌至一千亿元以下水平，才呈现加息压力，故预期明年按息介乎2至3厘。尽管按息仍徘徊历史低位，但息口变化存在暗涌。究其原因，各大银行资金成本有异，一旦美国宣布退市，个别银行或因应市况调整业务策略及息口，在步伐不一致的局面下，届时将出现明显息差，用家选择按揭产品时宜多作比较。
展望2014年，新盘小阳春势头延续，相信一手按揭贷款存在增长空间，不过新盘提供优惠抢客，加上措施窒碍上车及换楼市场发展，削弱二手楼竞争力，二手按揭贷款将反弹乏力。尤其踏入下半年，外围市况不明朗因素增加，加上用家市场购买力陆续消化，整体观望气氛会渐趋浓厚，楼按市场表现将较上半年逊色，估计全年新取用按揭贷款额将连续4年出现调整，按年再跌13.2%至1,380亿元，创8年新低(图一)。
(图一)
回顾2013年 楼按贷款额连续3年负增长
回顾2013年，在连串措施影响下，楼市成交不及2012年，按揭市场亦录得价量齐跌。若比较每月按揭款宗数，根据金管局住宅按揭调查数据显示，今年首10个月平均只有5,084宗，不但较去年同期平均6,198宗相比少17.9%，同时创有纪录以来新低。至于金额方面，累计今年首10个月，新取用按揭贷款金额录得只有1,354亿元，较去年同期的1,518亿元大幅减少10.8%，而每月平均按揭贷款金额亦只有135亿元，为同期的6年新低(图二)。
2013年10月份新取用按揭贷款宗数按月下跌5.5%至4,264宗，涉及金额减少3.6%至112.07亿元，虽然近月市场有一手成交支撑大市，但一手占市场比例始终有限，本年迄今，单月最高计算亦只不过占约两成，因此在二手成交大幅减少下，按揭市场难以收复失地，相信全年新取用按揭贷款额将不足1,600亿元，并较去年下跌17.1%至1,590亿元，届时按揭市场规模不但创7年新低，更连续3年出现负增长。
(图二)
一、二手走势背驰 两者平均贷款额差距收窄至6年新低
楼市在收紧按揭、“3D”辣招及《一手住宅物业销售条例》连环夹击下，一、二手物业市场同受打击。按揭成交方面，累计今年首10个月，新批出按揭贷款额及宗数分别录得1,676亿元及61,321宗，与去年同期比较，分别下跌23%及27.3%，当中涉及一手物业按揭贷款金额按年减少18%至302亿元，而二手物业按揭贷款额则按年减少30.8%至1,081亿元，对比之下，二手市场跌幅显著。
值得注意，一、二手平均按揭贷款金额走势呈现背驰，除了因为一手物业价格向来较二手物业为高，较易跌入收紧按揭措施限制范围，往往难以借取高成数按揭，从以影响按揭贷款金额。另外，发展商旗下新盘开价趋向保守审慎，造价贴近二手市场，以致格价出现下调。2013年截至10月，一手平均按揭贷款金额跌至389万元，创4年新低，相反，今年二手市场以400万元以下的中小型物业主导，业主叫价硬净，楼价累升不少，此类物业较易获批高成数按揭，故2013年截至10月，二手平均按揭贷款金额升至279亿元，创有纪录以来新高，一、二手两者差距明显收窄，迄今收窄至只有36%，为6年以来新低(图三)。
(图三)
2014年楼按市场变数多 冀政策从宽
朱贺华展望2014年，认为本港政策及加息阴霾增添楼按市场变数，并有以下预测：
1.措施有增无减 料明年按揭贷款规模少于1,400亿元
预期新盘推售及入伙潮延续至明年初，期内按市表现会较平稳。尽管新盘旺场，然而自《一手住宅物业销售条例》生效后，实际销售速度已大不如前，加上新盘的客源及按揭成数仍受措施所限，购买力未必能够持久，要达致货如轮转，相信下半年发展商需采取“先量而后价”策略应对，以低价吸引买家。在购买力偏向一手的情况下，将会分薄二手客源，令两者在价格上构成恶性竞争，明年一、二手平均按揭贷款金额差距有机会收窄至少于30%。
政府推出辣招及收紧按揭措施无疑有效压抑投资需求，但同时扭曲用家市场生态，窒碍物业流转，今年物业成交量更逊2003年沙士时的经济不景气时期。若比较按揭市场规模，旺市时期的新取用按揭贷款额单月计曾高达300亿元，相比今年每月平均只得135亿元，仍不及旺市时的一半。虽然楼市聚焦一手，但占比较大的二手市场成交减少，导致整体楼市实际成交偏低，相信单靠一手按揭市场难以扭转颓势，假如港府的楼市需求措施仍然有增无减，下半年楼按市场表现料将较上半年逊色，预期明年全年按揭贷款规模少于1,400亿元，按年再缩减13.2%至1,380亿元，跌幅虽收窄，但仍较2010年高峰期3,242亿元相差近6成，并创8年新低。
2. 上半年息口横行 银行结余不足1,000亿元现加息压力
根据经络按揭转介研究部数据显示，反映最新实际按息水平之“经络按息”于10月份录得2.14%，料明年初按息仍于现水平徘徊。究其原因，本港息口走势大致跟随美国步伐，除非银行资金成本突然增加，否则以现阶段美国退市时间表尚未明显的步伐下，明年首季仍然持续低息。即使美国决定缩减买债规模，相信会采取“循序渐进”形式多于“一刀切”形式，退市步伐温和，因此预期下半年才浮现较明显的加息压力。
回顾2008年金融海啸，本港银行结余突破1,000亿元关口(图四)，最高一度升至3,180亿元高位，经络按息亦逐步由3厘回落，最终跌至不足1厘的历史低位。现时市场资金仍然充裕，从金管局数据可见，今年本港银行结余长期处于1,600亿元以上水平，意味着银行体系稳健，即使美国退市，只要银行结余稳守1,000亿元关口，相信明年初仍未具加息的迫切性，全年实际按息将介乎2至3厘。
(图四)
3. 料H按与P按计划平分春色
按揭计划方面，在低息环境之下，大部份业主仍垂青浮息按揭计划，即以最优惠利率为基础的P按计划及与拆息挂勾的H按计划，两者之中，由于拆息(HIBOR)对资金流向的敏感度较高，息口容易受市场刺激而出现波动，故相对稳定的P按计划较受欢迎，今年10月份有超过七成业主采用。不过银行近月积极优化及推广H按计划，现时吸引的H按计划，实际利率与P按计划存在0.24厘差距，锁息上限部份更与P按实际利率几乎达到一致水平，可享低息之余，即使面对息口上升，负担比率亦与P按计划不相伯仲，因此不少新造按揭客户纷纷选择H按计划，带动其最新使用比例上升至26.3%，超过两成半。按揭市场规模缩减，而且按息下调空间有限，相信明年新盘上会潮，银行将加大力度推广较具竞争力的H按计划，吸引业主锁定低息尾班车，因此加息周期重临前，H按计划使用比例有望进一步上升，甚至与P按计划平分春色(图五)。
4. 加息迫近再掀定按热潮
2013年首季有大型银行牵头加息，其后多间银行及财务机构相继引入多元化定息按揭产品，市场曾掀起一股定息按揭热潮，相信明年美国退市讯号响起，加息之声迫近，有抗衡加息风险的定息按揭产品将再受用家垂青，并再掀热潮。整体而言，预期明年银行对按市取态审慎乐观，为保持竞争力及提升市占率，将推出更多元化按揭计划吸客。不过由于银行的业务策略各有不同，在憧憬美国退市的情况下，料银行息口调整步伐并不一致，届时按揭产品将更多元化，用家申请按揭前宜货比三家。
(图五)
冀明年放宽按揭助用家
朱贺华总结，一旦大量资金流出香港，将令本港楼市受压，但整体而言，相信政策因素远较加息压力为大。最主要原因，随着美国计划退市开始，市场对加息将有所预期，自从2008年金融海啸后，本港按息已一直处于历史低位长达5年时间，相信息口将逐步回复正常化，在市场有足够时间适应的大前提下，将有效抵御加息的冲击。然而楼市需求管理措施威力不散，物业成交始终难有突破空间。
因此冀政府明年初发表《施政报告》及《财政预算案》，可从根本着手，加快落实新供应时间表，增加市场透明度及回应市场诉求。与此同时，建议适度放宽用家按揭成数或上调中上价物业的按揭成数，甚至削减额外印花税(SSD)力度，从换楼市场着手推动物业流转，此举既可释放既有市场的单位供应，同时可增加市民上车置业的机会，让楼市得以重返正常轨道健康发展。
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