本港银行由三月份起，将拆息(H)按揭利率由H+0.7%起四度上调，令实质按息上升。今日有个别银行将调整拆息(H)按揭利率调升至最高H+2.5%，意味着下半年整体按息仍有上升空间，置业人士宜为加息作好预备。
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，按息过去一直维持处于异常低位，目前本港按息正进入“正常化”之过程，由于资金出路增加，银行转向争取较有利可图的业务，故由三月中旬起四度上调按揭利率，根据经络按揭转介数字显示，反映最新实际按息水平之“经络按息”于四月份已突破1.3% (图一)，为09年12月后的17个月新高，预期下半年本港按息仍有一段上升空间。
由于市场预期美国加息条件有限，预期P按波动性较H按为低，加上部份银行取消H按现金回赠优惠，个别需要资金即时应急的业主逐转投选择现金回赠较高的P按计划，令选用P按之比重回升，根据金管局住宅按揭调查数据显示，五月份拆息(H)挂勾按揭计划之选用比重最新跌至87.2%，连续下跌四个月并创十一个月新低，至于以最优惠利率(P)为基准之按揭计划，使用比重则逐步上升，亦一如经络按揭上月所料，P按使用比重最新达11.7%，突破一成水平。
而是次有银行将拆息(H)按揭利率调整至最高H+2.5%，即实质按息达2.7%(表一)，以一个200万元物业，承造七成按揭，供款期20年计算，与P按实质2.15%比较，加息后之H按每月供款支出较P按多出373元，预料此举将吸引更多用家于下半年转用P按，因此P按使用比率将进一步增加。
(图一)
(表一)息口上调供款变化
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最优惠利率按揭计划(P) |
拆息按揭计划(H) |
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P计划 |
H计划一 |
H计划二 |
H计划三 |
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按揭计划 |
全期 |
全期 |
全期 |
全期 |
|
实际按息 |
2.15% |
1.7% |
2.2% |
2.7% |
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每月供款额 |
$7,182 |
$6,885 |
$7,215 |
$7,555 |
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P计划与H计划之供款比较 |
-- |
节省$297 |
增加$33 |
增加$373 |
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每月供楼负担比率 |
26% |
24.9% |
26.1% |
27.4% |
注：以上计算乃假设楼价及居于私人住宅的家庭入息中位数维持不变
以一个200万元物业、承造七成按揭 、供款期为20年计算
*H以银行公会于6月30日公布之一个月同业拆息0.2%计算
^P为5.25%
每月供款负担比率 = (每月供款 / 居于私人住宅的家庭入息中位数) x 100%
以统计处公布之2011年第1季居于私人住宅之家庭入息中位数为$27,600计算
资料来源：经络按揭转介研究部
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