选择合适供款年期 为退休作好准备

香港政府统计处于二○一一年六月至八月期间进行人口普查，调查结果显示，二○一一年自置居所的家庭数目较二○○六年增加59,463个至1,233,595个，逾百万个自置居所当中，有741,334个住户并没有按揭及贷款，占比例约六成，可见大部份业主已无楼债。

上文笔者建议按揭贷款人因应息口周期选择合适的供款年期，因为楼宇按揭每月的供款分为两部份，一部份是“利息”，另一部份是“本金”，当中利息占每月供款比例会随息口走势而变化。以现时低息环境而言，利息占每月供款比例相对较低，故缩短供款年期有助尽早赎回物业。当然亦有部份贷款人见贷款成本极低，认为无须急于清还贷款，或将资金投入于更高回报的投资，将赎楼的时间推迟。

事实上，香港没有强制性的退休年龄，只见强积金条例订明65岁为退休年龄。回顾上一代的香港人，毕业后投入社会工作，直至30岁左右拥有稳定经济基础，才实行置业计划，而普遍选择少于20年的供款年期，因此若以65岁作为退休年龄参考标准计算，供满物业后仍有多于15年的时间才达至退休年龄。由历史数据可见，及至二○○四年至二○○六年本港进入加息周期，基于部份贷款人需要延长供款年期以降低每月供款，平均供款年期才显著急升。

二○○八年金融海啸过后，本港虽然进入了超低息时代，但平均按揭供款年期却持续增长，新一代置业人士的平均按揭供款年期已超过24年，换言之在退休前约10年才将物业供满。假如置业人士延长供款年期至30年，甚至个别银行提供的40年上限，则有机会年届退休仍要继续偿还楼债。更值得注意的是，由于该类置业人士的供款年期已达上限，因此一旦加息周期重临，也没法再透过延长年期以减少每月的供款支出，增加供款负担，甚至影响退休计划。