阿搜有位朋友Ryan,近期的按揭计划过了两年罚息期,打算到第二间银行做转按,但又不太了解新的按揭计划可以悭到多少利息。
Ryan当年买入了一个600万元物业,因为收入不稳等原因,引致利率较高,年利率达2.7%,结果申请了6成按揭,贷款额为360万元,供款期为25年。Ryan近年找到稳定收入的工作,收入亦有所提高,有意转按以降低利息支出。他最近得到另一间银行的按揭计划,年利率为2.475%,
供款期为余下之23年。
第一招: 只转按,悭利息
阿搜于是教Ryan用经络按揭的加按/转按计算器,输入新旧按揭计划数据,就可以得知节省利息金额。
在旧有按揭计划下,每月供款为16,502元,如使用新按揭计划,每月供款为16,120元。相比转按前,Ryan的每月供款额可以少382元,并且可享银行的现金回赠高达2.05%。
| 舊按揭計劃 | 新按揭計劃 | 變化 |
貸款額 | $3,390,000 | $3,390,000 |
|
利率 | 2.7% | 2.475% | 減少0.225% |
餘下年期 | 23年 | 23年 |
|
每月供款 | $16,502 | $16,120 | 減少$382 |
現金回贈 | - | $69,495 |
|
第二招: 加按套现,再赚存款挂钩利息
Ryan再问阿搜可不可以再节省利息,由于Ryan的物业两年间已升值至670万元,阿搜建议Ryan可以考虑加按,同样申请6成按揭,则可以贷款402万元。减去目前物业的未偿还贷款之339万元,实际可以套出的资金为63万元。
在新套现计划下,每月供款为15,832元,比原有计划之16,502元,减少$670。
阿搜建议Ryan将63万元放在银行提供存款挂钩户口,有关存款户口的利息与银行按揭利率相同,如果日后加息,按揭年利率上升,户口的年利率都会增加。而所收到利息可以减少部份的利息支出。
以年利率2.475%计及以首年为例,全年利息为15,593元,平均每月收到的利息为1,300元。即是加按套现,除有63万元现金,连同每月供款所节省之670元,变相每月赚取了1,970元的利息,一举两得。另外同样亦可享银行的现金回赠高达1.6%。
| 舊按揭計劃 | 新按揭計劃 | 變化 |
貸款額 | $3,390,000 | $4,020,000 | 增加$63萬 |
利率 | 2.7% | 2.475% | 減少0.225% |
年期 | 23年 | 30年 | 增加7年 |
每月供款 | $16,502 | $15,832 | 節省$670 |
現金回贈 | - | $64,320 |
|
不过,能享受到高息的存款金额都设有上限,视乎每间银行计划的不同。如有进一步关于按揭的问题,可以打电话319-66666给经络按揭转介查询。