经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出，近日有评论指细价楼存危机，连日来业界争议之声不断，亦引起市场关注个别物业出现多重按揭的情况，有见及此，经络特别向全港最具规模的20间合作财务机构进行广泛业界谘询，以评估多重按揭对楼市影响。结果发现，上述有承造物业贷款的财务机构，多重按揭的情况并不普遍，而截至2015年1月份，财务机构承造住宅三按或以上的个案只有113宗，估计牵涉总贷款额约4亿，占市场每月平均新取用按揭贷款额只有不足百分之二(仅1.8%)，相信即使市况逆转，对整体楼市冲击轻微。
9间财务机构完全没有承造三按或以上的多重按揭
综合上述20间合作财务机构的数据分析，当中有9间财务机构完全没有承造三按或以上的多重按揭，另外11间财务机构即使有承造多重按揭，亦只有零星个案，占全年生意额甚少，与此同时，所有代表财务机构亦表示三按或以上的多重按揭并不普遍 (图一)。
(图一)
62%财务机构最高按揭成数为七成
综合上述数据亦发现，财务机构大部份以承造物业一按及二按为主要业务，即使有少部份承造三按或以上的物业按揭，最高按揭成数亦不会超过物业本身价值。当中有62%的财务机构按揭成数最高为七成(图二)，其次为八成及八成半，分别占13%，而占最少数的为七成半及九成按揭，各占6%，反映市场未有过度借贷情况出现。
(图二)
财务机构涉及三按或以上的住宅按揭贷款额占市场不足百分之二
根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新数据显示，截至2015年1月的现楼按揭注册当中，若以宗数计算，本港住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案合共有118宗，而扣除三级制银行(即认可机构)，余下的财务机构住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案仅录得113宗，占该月7,260宗现楼按揭注册只有1.6%。当中承造三按或以上的主要屋苑为美孚新邨，1月份占3宗，其次为沙田第一城、豪景花园、龙蟠苑、翠丰台及YOHO TOWN，分别各占2宗。
若以金额计算，假设上述113宗涉及三按或以上的个案全部为500平方尺单位，而1月份二手实用面积计算的平均尺价报约10,094元，即楼价约504.7万元，加上大部份财务机构最高按揭成数为七成或以下，以此推算，三按或以上的个案财务机构的住宅按揭贷款额只有4亿元，相比去年第4季金管局公布的平均每月的新取用住宅按揭贷款额218亿元而言，仅占1.8%。由于三按或以上的贷款额占住宅按揭市场比例不足百分之二，加上上述财务机构在审批按揭贷款时亦相当审慎，除要求贷款人提供信贷纪录报告外，按揭成数最高亦不会超过物业本身价值，因此即使业主最后无力偿还贷款，亦不足以动摇整个银行体系稳定。
财务机构近六成客户按息为2.3厘或以下 与银行按息不相伯仲
近年政府收紧按揭成数，业主透过银行贷款的难度与日俱增，相比旺市时期，整体按揭贷款规模已有所缩减，相反，财务机构的商机却因此而增加。以往财务机构以高息见称，不过根据经络按揭转介的资料统计，去年财务机构提供的“一按”息率水平，当中有42%客户可享2.3厘按息优惠，其次有17%客户可享2.2厘，换言之59%客户按息为2.3厘或以下(图三)，而即使财务机构提供的“二按”息率，亦有近四成(37.2%)为4.8厘以下。
(图三)
刘圆圆总结，从上述数据可见，三按或以上的多重按揭属少数个案，即使个别承造零星个案，逾六成财务机构的最高贷款额仅占物业楼价之七成或以下，并不超过物业本身价值，因此大量物业突然出现资不抵债的情况并不存在。值得注意的是，美国结束买债后，加息是必然大方向，联储局已一改以往维持长时间低息言论，似为加息铺路，相信今年的息口有上调空间，料初期加息幅度不会太大，首阶段每次加息幅度不多于25点子，全年整体按息上落波幅少于50点子。目前银行以加息三厘做压力测试，因此对正常“一按”贷款影响不大，但多重按揭则会令风险以杠杆倍数增加，建议此类业主趁早为加息周期做好压力测试及风险管理。
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