负资产近乎绝迹

今年本港楼价升势持续，首九个月累积升幅约6%，升幅已超越去年全年的2.7%，根据金管局公布最新数据显示，二○一四年第三季新增负资产住宅按揭贷款个案仅录得1宗，涉及金额只有200万元，与第二季的30宗及1.29亿元比较，分别减少97%及98%，可以用近乎绝迹来形容。

第三季负资产减少原因之一，莫过于政府今年第三季三读通过放宽双倍印花税(DSD)的换楼期限，为楼市带来正面影响，尤其换楼客，购买力逐渐回归市场，与此同时，上车盘受惠市场气氛带动，亦备受追捧，根据经络按揭转介研究部数据显示，七至九月份楼价均录得显著上升，升幅由1.2%至1.7%不等，若以实用面积计算，九月份的平均尺价已升至约9,436元，继八月份后续创纪录新高，至于第三季楼价，按季累升幅度更达4.7%，期间负资产个案按季减少29宗(图一)。上述唯一个案主要因为贷款人申请按揭保险，其按揭成数较一般的按揭贷款为高，因此不敌第三季楼价微调，而变成负资产。

踏入第四季，楼市受占领事件影响，加上多个新盘密锣紧鼓推出应市，令二手市场短暂受压，十月份二手物业成交量已见回落，若然占领事件持续，相信会进一步蔓延至影响一手物业交投，或拖累十一月份整体楼市表现。值得注意的是，美国已宣布结束买债，虽然加息尚未启动，但加息周期进一步迫近，难免增添市场的负面情绪，在内外利淡因素夹击之下，一旦负面情绪加剧，将增添第四季市场下行的风险，本港楼价甚至有机会调整，令负资产个案回升。

早前雇主联会向逾500家企业发出加薪指引，建议明年平均加薪4%，个别行业甚至加薪4%以上。笔者认为，薪酬上调无疑有助舒缓置业人士供楼负担，不过值得注意，政府公布之九月份通胀率为6.6%，换言之薪酬被通胀蚕食的情况下等于负增长约2.6%，假设明年通胀维持该水平，即普遍加薪幅度将会跑输通胀。现时金管局需要银行为按揭贷款客户进行3%压力测试，笔者建议置业人士可于上述测试水平之上，再因应个人薪酬增长幅度扣减通胀后的差别一并加入自行作压力测试，确保即使明年加息，届时供楼储备仍然万无一失。