经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，2015年上半年受惠北水南调，股楼皆旺，港股进入大时代，楼市亦掀起“套股换楼”及“套楼换股”两股热潮，带动按揭贷款额突破千元。踏入下半年，港股受内地股市拖累及希腊债务危机双重夹击，恒指7月份急挫，不过中央正积极推出救市方案，恒指今日出现反弹，平复市场波动情绪。除非恒指跌势再次恶化，严重动摇买家信心，或令部份流动资金短缺的买家置业步伐受阻，否则楼市相对股市稳定，加上迟迟未见美国加息讯号，相信在负利率因素支持下，楼市有机会成市场资金避难所。
下半年多个新盘正酝酿推出，料以中上价物业为主，发展商将继续采取优惠策略促销，刺激一手市场购买力，届时业主亦会加入竞争以吸纳向隅客回流二手市场，增加按揭需求。不过股市波动难免影响市场气氛，预期楼按市场将出现价升量稳局面，料2015年全年新取用按揭贷款额按年升24%至2,649亿元，并创五年新高，涉及宗数仅升8%至75,390宗(图一)。
(图一)
上半年楼按市场回顾
- 上半年新取用按揭贷款额料升四成
今年首季政府推出新一轮收紧按揭措施后，楼市成交短暂受压，不过次季受惠于港股大时代的财富效应，抵销相关措施影响力，买家陆续重返楼市，成交亦逐步回升。根据金管局最新住宅按揭调查数据显示，今年首5个月的新取用按揭贷款金额及宗数录得1,057亿元及32,246宗，与去年同期的695亿元及23,494宗比较，分别有52.2%及37.3%大跃进，更为同期的四年新高；至于今年首5个月新批按揭贷款金额则录得1,345亿元，较去年同期的945亿元增加约42.5%。总结2015年上半年，按揭贷款先跌后回稳，料新取用按揭贷款金额达1,207亿元，与去年上半年的870亿元比较，升幅接近四成。
- 受惠财富效应 中上价物占比近挑战五成创新高
经络去年预期今年中上价以至豪宅物业价格有待追落后空间，事实上，近年上车盘价格急升，与中上价物业价格差距大幅收窄，适逢今年初金管局再出招收紧按揭，将实力不足者淘汰出局，以及在财富效应带动下，购买力转投至中上价物业，推动该类物业按揭贷款比例创新高。从经络按揭转介研究部数据可见，按物业价格划分，以价值介乎500至1,000万元的中上价物业表现胜一筹，占按揭市场比例由去年下半年的41.5%急升6.2个百分点至今年上半年的47.7%，挑战五成水平，不但创2005年有纪录以来历史新高，更破纪录取代细价上车盘主流地位。至于细价上车盘，除了盘源买少见少，亦因为按揭成数越收越紧提升上车客入市门槛令成交减少，导致今年上半年200万元以下物业及200至500万元的物业占比双双下跌，两者占市场比例分别跌至只有4.4%及36.6%纪录新低，至于逾千万物业表现则相对平稳(图二)。
(图二)
- 内地客占比仅5.1%创六年新低
内地客以往热爱来港置业，原因之一，人民币及港楼均具升值潜力，变相购买港楼有折扣优惠，不过本港楼价由09年起连续6年上升，累计升幅近1.5倍，内地客宁愿选择往较低水的海外物业市场寻宝。与此同时，非本地客现时来港置业备受种种印花税限制，入市成本大幅上涨，即使发展商以优惠价促销新盘，仍未能激起内地客以往对港楼的热情。根据经络按揭转介研究部数据显示，今年上半年内地客占整体按揭市场比例跌至5.1%，按年下跌2.9个百分点，并创同期的六年新低(图三)，由此可见，内地客来港置业的高峰期已成过去，本港楼市的购买力取而代之由本地用家支持。
(图三)
下半年楼按市场前瞻
- 股市波动 砖头起资金避险作用
港股经历五穷六绝，惟踏入七月并未翻新，至今不足10日累计跌近3,000点，触发小股灾，虽然今日呈强势反弹，但不少投资者选择避走股票市场，料促使资金由波动的股市流入较稳定的楼市避险。展望下半年，股市波动无阻发展商推盘步伐，为协助买家置业，将继续为旗下新盘提供灵活的置业方案，包括按揭计划及税务优惠等。鉴于楼价企稳砖头有价，加上低息环境持续，投资者需求为资金另觅出路，料“弃股换楼”个案增加，楼市将成资金避难所，因此预计下半年新取用按揭贷款宗数可录约39,145宗，较上半年的36,246宗增加8%，涉及金额料达1,442亿元，较上半年的1,207亿元增加两成。
(表一)2015年下半年预测：
注：最新2015年5月份数据，6月份及下半年为预测数字
- 下半年升幅主要来自一手 全年新取用按揭额料增长24%
值得注意，下半年约有20个新盘即将届入伙期，涉及单位数以千计，相信年底前将会是该批新盘上会的高峰潮，因此相信升幅主要由一手按揭带动，料下半年一手按揭额可达380亿元，较上半年的255亿元增加近五成，期内二手按揭及转按贷款额料增12%至1,062亿元，届时2015年全年新取用按揭贷款累计可达2,649亿元及75,390宗，较去年全年的2,138亿元及69,610宗分别增加24%及8%。由于新盘以中上价物业为主，价格普遍介乎500至1,000万元，此以推算，全年500至1,000万元的中上价物业按揭表现占比有机会冲破五成关口。
(表二)2015年全年预测：
注：最新2015年5月份数据，6月份及下半年为预测数字*
- H按产品使用比例挑战九成高位
上半年在政策市下，整体按揭业务竞争加剧，银行纷纷推出额外现金回赠、超市礼券、高息存款户口及信用咭免签帐等优惠吸客，引起金管局关注。由于金管局建议按揭优惠回赠上限为按揭额1%，为免超出指引水平，个别大型银行已暂停推出额外优惠，料竞争力将随之而减弱。
料下半年银行之间的竞争将集中在按揭产品方面，由于最优惠利率(PRIME)已跌至历史低位，以最优惠利率为基础的P按计划，由2012年5月起，实际利率已长期保持2.15厘，对比与同业拆息(H)挂勾的H按计划，实际利率约1.94厘，明显悭息0.21厘，加上个别银行提供之H按计划，锁息上限与P按实际按息水平一致，有效降低同业拆息波动风险，相信年内H按产品会持续受业主欢迎。根据金管局住宅按统计数据显示，与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划之使用比例由去年7月起，已连续11个月达八成以上水平，为2010年后最长纪录，今年最新使用比例更高达85.2%，由此可见，H按计划深受业主爱戴，而以最优惠利率(P)为基础的P按计划，使用比例跌至只有12.2 %，至于定息按揭产品则严重落后大市，已连续15个月没有业主采用。为争取2015年下半年的新盘按揭市场份额，料银行会集中推出优化H按产品，届时H按计划使用比例料更上一层楼，挑战九成高位(图四)。
(图四)
- 港加息落后美国 “经络按息”2.15厘以下窄幅徘徊
自2008年金融海啸后，本港按揭利率跌至历史新低，预期美国加息，本港按揭利率正常化进程将无可避免。理论上本港息口走势某程度取决于美国加息步伐，但实际上银行亦会因应影响市场购买力的政策及经济因素作出调节，本港加息步伐或落后于美国。
根据经络按揭转介研究部数据显示，反映最新实际按息水平之“经络按息”于5月份录得1.95厘，连续14个月处于2厘以下水平。市场普遍预期美国9月份有机会加息，不过刘圆圆认为，本港银行亦未必会跟随。究其原因，银行经历七次收紧按揭政策管理，风险管理明显增强，其次是现时市场资金相当充裕，截至今年6月份，本港银行体系结余高企3,100亿元以上，最新港元贷存比率最新跌至77.9%，创2010年12月后新低，上述两项数据均反映目前资金成本欠上升压力，相信银行倾向乐意为优质业主提供有抵押贷款，尤其下半年新盘上会潮将至，银行势积极优化低息的H按产品吸引业主，在H按计划使用比例高企的情况下，料届时“经络按息”仅于2厘至2.15厘窄幅徘徊(图五)。
(图五)
刘圆圆补充，本港按揭利率持续高于通胀率，经络实质按息（即以经络按息减去本港通胀率）由2010年至今仍处于负按息利率水平，为按揭史上最长纪录，截至今年5月份，最新经络实质按息仍处于负1.84%，负按揭利率时期已持续达六年，按息上调压力有限，促使市民购买砖头保值，对楼价有支持。今年上半年平均按揭贷款额已升至328万元，楼按市场价升量稳局面持续，因此2015年全年新取用按揭贷款额可望创出2,649亿元佳绩，较去年全年增加24%。
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