政府新一年度财政预算案出炉，提出今年推出3至4万个私人住宅单位应市。惟刚过去的周末一、二手交投反而炽热，美联集团高级执行董事黄锦康认为，本港楼市现在已属“非理性亢奋”状态，因此，美联放弃较早前今年楼市升11%的预测。黄锦康续谓，虽然政府增加供应旨在解决楼市供求失衡的燃眉之急，惟目前的失衡属短期性，不应该为解决短期失衡而制造出长期问题。高逾三万个单位有机会令楼市供大于求，若持续有此供应，加上今年加息压力升温，若届时息口向上，后果恐比97年八万五更加严重。黄锦康呼吁政府“前事不忘、后事之师”，审慎制定土地供应政策。
供应不平衡 属短期问题
黄锦康指出，政府公布的一系列包括新增勾地表土地、主动推地拍卖及招标项目等，料共提供约35,400伙私楼单位应市。根据运输及房屋局资料显示，虽然近几年即05至10年平均每年私楼供应仅约12,300伙，造成市场供应量较少，支持近年楼价稳步向上；但99至04年期间，平均每年供应单位数目都有约26,883伙， 结果令当时楼价急转直下，多年来萎靡不振，可见供应短缺只是近年的短期失衡问题，不应以长期持续增加供应来解决短期不平衡问题。
图: 楼市现在只属短期失衡
增加高铁沿线供应 避免资源错配
此外，政府是次新增加供应的地理位置分布，黄锦康认为有资源错配之嫌。根据美联物业资料研究部及土地注册处资料显示，09年九龙站物业升幅约为35%，与港岛及新界升幅较大的地区相若；直至2010年，由于受到高铁效应带动，九龙站楼价从09年12月至11年1月，录得高达61%之升幅，高居全港之冠，远远领先其他区域。由此可见，过去两年楼价升浪主要由九龙站等高铁沿线地区物业带动，加上高铁效应备受内地资金追捧，此类地区楼市已经求过于供。
图: 2010年的高铁效应 使本港楼价进一步升温
然而，在2011至2012年的政府土地供应地区分布中，多幅土地均集中于将军澳、沙田、屯门等地区，而九龙站等高铁沿线相对明显为少，西九龙仅1幅土地。因此，建议政府在增加土地供应时应该对症下药，有针对性增加高铁沿线区域的土地供应，而不是在全港范围盲目加推，从而真正令市场供求平衡，避免资源错配。
前事不忘 后事之师
黄锦康续指，回顾97年时的香港楼市，可以发现历史有惊人的相似。97年之前楼价持续上升，迫使政府与97年的施政报告中推出八万五政策，而当时大部分市场人士及市民均认为政府大幅增加供应有利楼市，纷纷憧憬楼价续升，随后出现业主反价封盘、买家积极入市的局面，与此次财政预算案之后本周末一、二手成交持续畅旺的表现十分雷同。
根据房屋委员会资料显示，本港在99年至01年期间，曾经达到八万五的目标，那时私楼供应最多也只有31000伙。若将过去97年以来的私楼落成量与按揭利率比较，可见在01年至04年，息口虽然回落，但落成量维持高企仍然导致楼价回落。展望2011年及未来几年，本港息口料步入上升周期，若供应量如财案所计划的每年提供3至4万个私楼单位，那么息口与落成量料同步上升，或令楼价受压向下，重蹈97年八万五之覆辙。
图: 按揭利率与私楼落成量有机会同时上升
今年可兴建单位数目料增加
美联物业首席分析师刘嘉辉表示，若将新一年度勾地表及招标出售表内52幅住宅地皮按地区及面积分布的话，当中面积逾1公顷的大型地皮则有16幅，占3成左右，加上今内会有不少大型项目招标，如铁路上盖项目等，料此类地皮会吸引大型发展商竞投。至于该52幅地皮中，以面积0.5公顷或以下的小型地皮最多，共有21幅，占约4成，此类地皮正正适合小型发展商竞投，在饿地已久情况下，相信会积极试勾地皮，料新一年度发展商吸纳土地储备可兴建的单位数目会增加(见图)
图：新一年度勾地表及招标出售表内52幅住宅地皮按地区及面积分布
资料来源：地政总署
一般住宅项目由动工至落成需时，动辄长达4至5年，因此若新一年度政府悉数推出30,000至40,000个单位的土地供应，预期2016年落成量或有机会大幅飊升。若以预售楼花形式推售，最快于2至3年后可应市；不过，相信市场未必能承受此庞大供应量，并有可出现供过于求的情况。根据差饷物业估价署资料显示，近10年平均私楼入住量约为19,200多伙，过去20年平均则为20,600多伙，即使远至过去30年平均亦为22,400多伙。
通胀将引发利率上升
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，现时美国仍然处于量化宽松的状况，令美国之联邦储备达至破纪录之1.1万亿美元之水平，远超过雷曼兄弟倒闭前的500亿美元水平，而在有机会再出现QE3的情况下，资金将进一步充裕，逐步引致通胀不断上升。以七十年代至今的历史数据可见，美国通胀与利率有着紧密之关系，现时消费物价指数仍低企时美国之联邦基金利率仍未有上升之压力，一旦通胀令指数上升，预料利率将重返上升周期；而本港利率主要受美息影响，本港业主亦必须注意息口上升而引发之影响。
综上所述，黄锦康重申，此次财政预算案增加供应的大方向虽然是好，但不能作为长期政策，否则恐重蹈8万5的覆辙，甚至有过之而无不及。而为了有针对性解决本港楼市供应部平衡的问题，建议应该从楼价升幅最迅猛的地区，如高铁站沿线入手，多增加此类地区的供应，从而有的放矢，避免资源错配，真正令本港楼市健康平稳发展。
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