经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出，2008年9月15日美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，引发金融海啸，其后美国推出量化宽松措施，资金充斥市场，促使本港低息环境历时长达多年。美国联储局本月议息会议后宣布再削减买债规模100亿美元，并有机会于10月结束买债，市场憧憬息口再次出现变化，有见及此，经络特别访问328名业主，以了解加息对业主的影响以及对楼市最新取态。
超过九成业主对后市乐观 与年初悲观情绪相反
调查结果发现，有62%受访业主预期楼价走势上升，而预期楼价平稳的则占35%，仅3%受访者认为楼价向下(图一)，反映超过九成人对后市感到乐观。值得注意，经络今年一月份曾进行相同调查，当时有51%受访者预期楼价走势平稳，而预期楼价会下跌的受访者则占39%，只有余下的一成人认为楼价向上，可见与年初时比较，业主对后市的取态大相迳庭。
一半受访者认为加息50点子以上合理及可负担
另外，有五成业主认为最影响入市决定的因素是楼控措施(图二)，其次为房屋供应，占30%，至于息口走势则排最尾，只有20%；对比今年初的调查，楼控措施仍然是最影响入市因素，不过息口走势影响则当时由31%回落11个百分点，由此可见，加息对市场影响力下降。即使加息周期重临，有50%业主认为按息上升50点子以下仍属合理及可负担，其次认为加息50点子至1厘合理及可负担的占33%，另外亦有12%认为加息1至2厘合理及可负担，余下5%业主认为加息2厘以上合理及可负担 (图三)，换言之亦有一半业主可承受加息超过50点子，可见业主对加息具有一定的抵御力。
48%受访者最希望政府放宽3D税
调查亦发现，尽管政府前早已放宽双倍印花税，但48%受访者仍最希望政府放宽3D税(图四)，其次为放宽按揭借贷成数，占31%，而希望放宽压力测试力度的则占21%，整体与年初时调查的比例相若。究其原因，现时楼市以本地用家市场为主，根据经络按揭转介研究部数据显示，8月份的按揭贷款申请人当中，超过九成置业为自住用途，投资者比例仅占2.7%。在3D税的影响下，内地客的购买力明显转弱，从经络数据可见，8月份内地客占整体按揭市场比例跌至4%，创2010年1月后的四年半新低(图五)，鉴于买家印花税(BSD)的限制，已连续九个月维持单位数，至于今年首8个月，内地客占比亦只有7.1%。虽然早前政府适度放宽3D税的双倍印花税(DSD)，但措施仅微调而并非完全撤销，故只有少部份本地用家受惠，至于额外印花税(SSD)，则持续为买家带来入市的心理压力，整体而言，3D税对本地用家入市的意欲仍然存在很大的影响力。
本港加息步伐料较落后 按息上落波幅少于50点子
刘氏指，美国今年七度减少买债逐步退市，虽然市场憧憬加息，但对加息预期的影响力逐渐下降，即使美国年内结束量化宽松，联储局很大机会不会即时加息，料最快2015年才启动加息。回顾上次加息周期，美国于2004年至2006年期间连续17次加息，两年累计加息达4.25厘，期间本港最优惠按揭利率跟随调整13次，累计加息达3厘，以此计算，平均每次调整幅度不多于25点子，相信未来本港按息上调的步伐亦循序渐进，料整体加息时间、幅度及速度滞后于美国。根据经络按揭转介研究部数据显示，反映最新按息水平之经络按息（M-Rate）于8月份录得1.95%，不但连续五个月不足2%，更创三年新低(图六)，现时申请按揭需要通过压力测试，业主有足够的缓冲空间抵御加息，相信加息周期重临，首阶段每次加息幅度不多于25点子，整体按息上落波幅少于50点子，对业主的供款负担影响有限，不会对楼市构成巨大冲击。
负按揭利率历时四年 按揭史上最长
刘氏认为，市场普遍预期按息上升，楼价有机会出现下跌，不过历史数据反映，上述反比关系并非必然，因为通胀影响实际息口走势。本港目前的按息处于甚低水平，从经络实质按息（即以经络按息减去本港通胀率）可见，撇除2012年7月本港通胀率骤降至1.6%因素，经络实际按息由2010年2月至今仍处于负按息利率水平。今年7月份负按揭利率进一步降至负2.03%，负按揭利率时期已持续达四年半，为按揭史上最长纪录(图七)， 以往每逢有负按揭利率出现，二手住宅平均尺价普遍录得显著增长，因为高通胀抵销了利息方面的支出，按揭贷款俨如零息借贷，有利置业人士入市。预期本港通胀将持续，负按揭利率时期或延续至明年，支持楼价平稳发展。
银行结余逾2,000亿元 资金充裕未具加息条件
由于加息步伐将取决于资金流动性，美国逐步退市，难免影响市场资金流向，2008年金融海啸期间，本港银行结余突破1,000亿元关口，最高一度升至3,180亿元高位，当时经络按息由3厘水平回落至不足1厘的历史低位。现时市场资金仍然充裕，从金管局数据可见，本港银行体系结余今年突破2,000亿元关口，8月份更按月增加176亿元至2,392亿元，创20个月新高(图八)，反映市场资金仍然相当充裕，未出现撤资潮，相信短期内银行体系结余跌至千亿元以下水平的可能性较低，相信本港今年仍未具加息的迫切性。
料2014年全年新取用按揭贷款额增长近三成至2,010亿元
2014年发展商积极推售新盘及贷尾单位，一手按揭表现大勇，今年首七个月新批按揭贷款宗数及金额录得47,906宗及1,478亿元，贷款金额已超越去年同期的1,247亿元，增幅达18.6%，当中新批按揭贷款涉及一手物业按揭跑赢大市，首七个月的贷款金额累计录得393亿元，接近400亿元，创2003年有纪录以来同期新高，而二手物业按揭贷款金额，累计则录得只有864亿元，两者差距持续收窄。至于今年首七个月新取用按揭贷款宗数及金额累计录得35,489宗及1,057亿元，与去年同期的37,507宗及1,011亿元比较，贷款金额率先超越去年水平，贷款宗数仍相差2,018宗。由于新一轮的新盘推售潮即将掀起序幕，加上不乏新盘年底前陆续上会，一手按揭存在很大的增长空间，带动全年新取用按揭贷款金额及宗数可同步录得正增长，预期2014年全年新取用按揭贷款额升幅近三成，不但重返2,000亿元以上水平，甚至挑战2,010亿元创三年新高(图九)。
(图一)
(图二)
(图三)
(图四)
(图五)
(图六)
(图七)
(图八)
(图九)
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