政府过去6年推出一系列楼控措施，仍未能压抑楼市升浪，而自从2008年金融海啸之后，本港按揭利率跌至历史低位，期间物业价格不断上升，出现“息跌价升”局面，市场普遍预期美国加息是楼市调整关键时刻，届时将“息升价跌”，反映不少市民将按揭利率与楼价走势挂勾。笔者认为，按揭利率由低位逐步正常化无可避免，不过按揭利率与楼价走势并非直接挂勾，除非本港经济环境欠佳，否则年内楼价仍有支持。
根据历史数据，按揭利率与楼价走势亦曾出现“息升价升”及“息跌价跌”同步情况。回顾90年代，当时按揭利率反覆向上，一度高逾10厘以上，期间楼价稳步上扬，不过97年金融风暴将楼市推倒，楼价连续6年下跌，期间按揭利率跟随回落，楼价于03年再由谷低反弹，虽然市场于04年开始进入加息周期，但楼价依然节节上升，反映楼价与息口走势并非必然挂勾。综观分析，本港楼价走势取决于多项因素，大致上可归纳为“政策”及“经济”两大类最影响市场购买力的因素，首先“政策”部份可细分为房策及未来房屋供应规划，政府于2009年出招收紧按揭，为楼市降温，然而楼市经历七次收紧按揭措施的洗礼，2015年本港物业价格亦未见回调迹象，加上新供应最快明年推出市场，故现阶段暂且可撇除“政策”因素。换言之楼价走势取决“经济”，而“经济”涉及层面较广，包括环球货币政策、生产总值、失业率及通胀等左右市民入市决定及影响市民购买力的因素。
笔者认为，香港市民的购买力并不逊色，因为经济环境较不少欧美国家表现优胜，而且失业率偏低，工作相对稳定，对置业有利，再者，现时多个国家货币政策仍然宽松，故资产价格存在升值空间，加上香港高通胀问题持续，市民购买砖头有助抵消通胀压力。从经络实质按息（即以经络按息减去本港通胀率）可见，经络实际按息由2010年至今仍处于负按息利率水平，截至今年5月份，经络实质按息仍处于负2.01%，负按揭利率时期已持续达六年，为按揭史上最长纪录，令买家置业意欲有增无减。美国联储局的宽松货币政策早于去年已结束，并完成退市计划，虽然加息时间表未明，但息口上升已是必然大势，除非美国连环加息本港相应跟随，以致正利率年代重临，即按揭利率高于通胀率，否则美国即使今年加息，楼价亦未必会即时下调。
;){kind=link}
;){kind=link}