2015年香港二手住宅尺价突破万关，年内创出历史高位，惟成交量持续萎缩。早前，美国宣布加息0.25厘，终结7年的零息时代，而本港一二手楼市表现两极，置业人士对后市取态变得更审慎，令整体楼按贷款按年增长放缓至两成，但仍创5年新高。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆展望明年，楼市调整需时，发展商推盘步伐依然进取，一手供应增加，银行续以多元化按揭计划及优惠，争取新盘按揭市场份额，竞争不减之下，策略上要多花心思。
刘氏认为，市场关注美国联储局的加息步伐，是次加息幅度符合预期，料已被市场消化，相信2016年香港按揭利率有机会突破3厘，而在金管局由2009年开始推出的逆周期监管措施及其后的一连串“辣招”下，业主的供楼负担仍处于合理水平，香港经济基本因素良好，按揭贷款仍可平稳发展，预期2016年全年新取用按揭贷款额将微跌至2,506亿元，以反映楼价的轻微调整(图一)。
图一
一手破纪录占近60%成主流 料明年楼市出现“价跌量升”
回顾2015年，港股大幅波动，楼市亦如坐过山车，8月份二手住宅平均尺价创下10,970元的新高，惟9月份楼价转升为跌，终止了连续18个月的升势。虽然政府于2月及3月进一步收紧按揭，一度冻结市场购买力，不过下半年新盘均以高成数一按吸客，为楼市重新注入动力，新取用及新批贷款额续胜去年，当中一手表现更较二手为佳。
根据金管局住宅按揭调查数据显示，总结2015年首10个月，新取用按揭贷款额累计仍达2,153亿元，涉及64,895宗，与去年同期的1,710亿元及56,427宗比较，分别增加25.9%及15%，创同期的4年新高。至于首10个月新批按揭贷款额累计亦录得2,536亿元，较去年同期的2,302亿元增加10.2%，其中一手按揭贷款累计录得665亿元，较去年同期的610亿元升9%，而二手按揭贷款累计亦录得1,392亿元，较去年同期的1,345亿元升3.5%；惟宗数方面则出现一手升二手跌的情况，首10个月一手按揭升14.6%至15,100宗，而二手按揭跌7.5%至41,442宗。
从经络按揭转介研究部数字可见，一二手物业占市场比例出现逆转，2015年第4季一手物业占比急升至57.8%，二手物业占比则跌至42.2%，为2003年有纪录以来首次出现一手比例超越二手的局面，原因之一是发展商推盘策略得宜，在高成数一按、减价及加佣下，成功抢去市场购买力，再加上二手业主持货能力强，普遍减价空间有限，令市场呈拉锯局面(图二)。展望2016年，刘氏预期，二手业主略为扩大议价空间，楼价自2015年9月起调整，明年整体料有约10%的轻微跌幅；一手供应将延续今年底的炽热气氛，多区大盘供应增加，两方面均支持楼市成交量上升、出现“价跌量升”的情况，在政府不“撤辣”及二手业主持货能力强之下，一二手比例差距仍会持续拉阔。
图二
美国加息按部就班 整体加幅少于2厘
美国联储局加息0.25厘，将联邦基金利率目标范围由0至0.25厘，上调至介乎0.25至0.5厘，为长达7年的近零息周期划上句号，更是2006年以来首次加息行动，符合市场预期(图三)。参考以往即使美国联储局加息，香港大部份时间没有即时跟随，而且幅度较少，例如最近一次加息周期(2004至2006年)，香港延后9个月才加息，至于美国连续17次加息，累计加息4.25厘，期内香港最优惠按揭利率仅调整13次，累计加息3厘，以此推算，平均每次调整幅度不多于25点子。
若然参考再前一次加息周期(1999至2000年)，虽然香港仅延后2个月加息，幅度亦只较美国少0.5厘，但当时本港银行体系结余只有10多亿元，反映资金成本明显较高，与目前高逾3,900亿元的情况并不一样。刘氏相信，2016年香港上调按息的步伐将循序渐进，预期最快要到第2季才会启动加息，而且初期加息幅度不会太大，首阶段每次加息不多于25点子，而整个加息周期的增幅亦会在2厘之内。鉴于现时新申请按揭，贷款人需要通过加息3厘的压力测试机制，明年息口微调对业主供楼负担的影响有限，相信不会对楼市构成巨大冲击。
图三
另一方面，香港最优惠利率(P)由2006年的8厘水平，持续下调至2008年11月的5厘水平，并一直维持了逾7年至今，随着美国重新步入加息周期，香港按息亦需逐步正常化。从经络按揭转介研究部数字可见，以目前P按实际按息为2.15厘、美联楼价走势图公布之2015年11月份平均建筑面积尺价8,346元、单位面积500尺、7成按揭及楼按供款期为20年计算，市民每月供楼负担比率42.8%，若持续加息1.85厘到4厘，负担比率才会超越5成，即金管局对首次置业人士的供款入息比率上限(图四)。
图四
欧美货币政策分化隐忧 展望明年按市平稳发展
中国经济增长速度放缓，人民银行由2014年11月开始6次减息及5次降准；欧元区经济持续低迷及通缩风险加大，2015年12月欧洲央行将隔夜存款利率由原来的-0.2%，下调至-0.3%，并将量化宽松政策(Quantitative easing/QE）的截止期限由原来的2016年9月，延长至2017年3月或更长时间。欧洲QE与美国量化紧缩政策(Quantitative tightening/QT）背道而驰，令市场忧虑欧美货币政策的分化，将引致大量资金于市场流窜，为全球经济带来风险(图五)。根据经络按揭转介研究部、金管局、人行及欧央行数据，以往欧洲及美国息口周期也有一定的差距，目前欧洲QE规模仍是“雷声大雨点小”，加上美国提出最宽松的紧缩(Loosest tightening)，币策背驰程度暂时未算明显。
图五
美国利率上升趋势、日本及欧洲经济低迷，以及中国增长速度放缓，均对香港不同行业造成压力，惟香港经济基本面仍良好，2015年第3季失业率为3.3%，远低于2009年的高位5.5%；而银行体系结余逾3,900亿元，香港银行同业拆息(HIBOR)处于0.22厘的低水平，除非资金抽走，HIBOR短期大幅抽升机会不大。目前H按实际按息仅1.92厘，而且不少采用P按作封顶位，有助锁定加息幅度，故今年10月份仍吸引近八成业主采用。
刘氏表示，银行相继推出更优惠的定息按揭计划吸客，2015年9月份其使用比例升至3.9%的近十年新高，预期2016年定按计划使用比例再破纪录，料见5%或以上，惟H按计划仍是最多人采用。根据经络按揭转介研究部数据，2015年(截至11月)扣除本港通胀率后的经络实际按息(Real M-rate)为-1.14%，已连续近六年处于负按揭利率时期(图六)。以此推算，即使2016年香港上调按息，令Real M-rate重返正数，按息相比以往仍属偏低水平，料按揭贷款可平稳发展，预期全年新取用按揭贷款额微跌至2,506亿元，反映楼价的轻微调整。
图六
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