美加息启动 港楼市调整？

美国联储局刚结束九月份一连两日议息会议，重申长时期维持超低利率，宣布再削减买债规模100亿美元，市场预期联储局有机会于十月份结束买债，未来息口走势再备受关注。笔者认为，美国今年七度减少买债逐步退市，虽然市场憧憬加息，但对加息预期的影响力逐渐下降，即使美国年内结束量化宽松，联储局很大机会不会即时加息，料最快二○一五年才启动加息时间表。

市场普遍预期按息上升，楼价有机会出现下跌，不过历史数据反映，通胀影响实际息口走势。本港目前的按息处于甚低水平，从经络实质按息（即以经络按息减去本港通胀率）可见，撇除二○一二年七月本港通胀率骤降至1.6%因素，经络实际按息由二○一○年二月份至今仍处于负按息利率水平。今年七月份负按揭利率进一步降至负2.03%，负按揭利率时期已持续达四年半，为按揭史上最长纪录， 以往每逢有负按揭利率出现，二手住宅平均尺价普遍录得显著增长，因为高通胀抵销了利息方面的支出，按揭贷款俨如零息借贷，有利置业人士入市。预期本港通胀将持续，负按揭利率时期或延续至明年，支持楼价平稳发展。

回顾上次加息周期，美国于二○○四年至二○○六年期间连续17次加息，两年累计加息达4.25厘，期间本港最优惠按揭利率跟随调整13次，累计加息达3厘，以此计算，平均每次调整幅度不多于25点子，相信未来本港按息上调的步伐亦循序渐进，料整体加息时间、幅度及速度滞后于美国。根据经络按揭转介研究部数据显示，反映最新按息水平之经络按息（M-Rate）于八月份录得1.95%，不但连续五个月不足2%，更创三年新低，现时申请按揭需要通过压力测试，业主有足够的缓冲空间抵御加息，相信加息周期重临，首阶段每次加息幅度不多于25点子，整体按息上落波幅少于50点子，对业主的供款负担影响有限，不会对楼市构成巨大冲击。