租楼还是买楼划算?

美国联储局新任主席耶伦3月暗示美国最快明年第2季有机会加息，意味按揭利率终将见底回升，低息年代快将结束。虽然美国加息时间表未定，但耶伦的言论难免令置业人士增添心理压力，有不少市民会问，现时应该选择租楼好还是买楼较划算？
 
楼价已出现轻微调整，换言之入市成本稍为下降，笔者早前指出，即使在现有按揭利率水平2.15厘之上加1厘，令每月供款增加，互相抵消之下，市民供楼负担变化仅轻微影响，因此市民决定买楼或租楼前，首要评估息口及楼价走势，以及计算个人负担能力。其次便是计算回报，因为如果租楼，纯粹支付每月租金，没有额外回报，相反，置业节省了租金支出，姑勿论物业是自住用途也好，投资收租也好，某程度上也会因为物业价格升值而取得实质回报，因此笔者认为，置业基本上就是一项投资，决定入市前，少不免需要计算实质回报，只要回报合理，而买家又有足够的负担能力，仍然是置业的合适时机。
 
虽然现时本港物业的租金回报率由高峰期6.96厘回落，不过业主持货力强，租金仍然十分硬净，平均租金回报率稳守4厘以上水平，对比银行储蓄存款利率只有0.01厘，回报明显较吸引，即使对比逾1厘的定息存款利率也有正回报。根据经络按揭转介研究部数据显示，反映实际按息水平之“经络按息”最新录得2.02厘，仍然偏低，若扣除楼宇按揭方面的利率开支，实际的净回报(净回报=租金回报率-按揭利率)约2厘，回报不俗。
 
由于美国有机会明年才加息，加息周期重临仍然是言之尚早，除非有大量资金流出本港银行体系，否则本港暂时并未有加息的迫切性。预期加息的压力在下半年会较显著，即使如市场推测美国加息1厘，本港按息跟随调整，经络按息升至3.02厘，净回报仍有1厘，除非按揭利率升至超过4厘，超越租金回报率，否则置业仍然较租楼划算。