楼市转活 物业加按套现增

换楼市场转活，楼市频频录得破顶价成交，与此同时，笋盘供应买少见少的情况下，二手业主叫价渐趋强硬，上车盘造价亦不断挑战新高，楼价升幅逐渐扩大，促使业主增加转按套现意欲，带动转按贷款（包括转按及加按）录得价量齐升。

根据金管局住宅按揭调查数据显示，7月份的新批出一手物业按揭贷款金额按月大增四成至67.47亿元，二手物业按揭亦不逊色，涉及贷款金额连续五个月超过100亿，按月增加6.5%至177.52亿元，创21个月新高。今年上半年楼市复苏，加上政府放宽双倍印花税DSD成为催化剂，市场积存的购买力最终按捺不住，楼市气氛好转，物业造价屡创新高，楼价升幅亦逐渐扩大。从经络按揭转介研究部数字可见，以实用面积计算，今年首7个月累升近3%，7月份的平均尺价按月上升约1.6%，较六月份的1%增加0.6个百分点，期内业主转按套现意欲明显增加，7月份的转按（包括转按及加按）贷款金额按月增加6.8%至37.87亿元，至于宗数亦有4.1个百分点的增长，达1,554宗。

业主转按的诱因，不外乎套现及悭息，由于现时转按悭息的理据十分薄弱，故普遍以套现为主。经络按揭转介统计资料显示，由去年底至今，加按套现占该公司整体楼宇按揭比例为8.3%，并未及去年全年的10.6%活跃。若分析加按套现用途，当中以备用资金为最多，占47.3%；其次为置业，占23.4%；偿还贷款及金融投资用途各占12.5%；用作生意周转的比例占3.2%；最后用作教育基金及物业装修则各占0.6%。

以往的物业加按套现，一般以最新物业估值的七成减去尚欠贷款额计算 (即物业估值x70% -尚欠贷款额)。不过随着按揭收紧所限，现时须根据金管局最新的按揭成数或贷款额上限指引再减去尚欠贷款额计算，以经络客户许先生为例，手持之新界区自住物业现时已升值至830万元，仅余10年供款期及290万元尚欠贷款额，决定加按套现资金备用，然而700万元至1,000万元以下物业，银行只能提供最高估价六成按揭贷款，换言之许先生可以加按套现的金额最多只有208万元(即830万元x60% -290万元)。鉴于银行提供的物业估价、按揭计划及息率可能出现参差，影响加按套现金额及日后每月供款，笔者建议业主在加按前多作比较，或寻找按揭专家协助。