楼价按季微跌未足以构成负资产大增

去年第三季负资产个案绝迹市场，港人短暂摆脱负资产阴霾，事隔一年，负资产个案三季后再度重现。根据金管局公布最新负资产数据显示，今年第二季新增负资产住宅按揭贷款个案录得27宗，笔者相信主要是因为近月业主愿意将议价空间扩阔，以致今年第二季楼价稍为回落有关，有少部份采用按揭成数较高的新造按揭业主，相对较容易跌入负资产行列。不过今年上半年累计仍有2.5%升幅，除非下半年本港楼价下调幅度超过一成，否则仍未足以使负资产个案大增。
 
为了保障银行体系稳定，政府过去数年持续收紧按揭，现时置业人士入市变相需要预备较多首期。金管局数据显示，今年6月份的新批住宅按揭比率平均为55.1%，与2002年高峰期的68.9%比较，相差13.8个百分点。理论上，负资产是指现有物业的市值低于物业按揭贷款额，即业主支付首期越多，抵御楼价下调能力越大，回顾2002年，当年楼价全年累计下跌11.2%，负资产个案由第一季的67,500宗开始逐步增加，升至2003年第二季超过十万宗。但实际上，现时的按揭比率较低，因此笔者相信即使今年整体楼价下跌逾一成，亦不足以构成负资产如2003年大量攀升。
 
值得注意的是，自从九成半按揭取消后，现时最高按揭成数只有九成，亦只有400万元或以下的住宅物业才有资格申请最高九成按揭贷款，换言之，若然短期内楼价急跌超过一成，首当其冲将会是使用较高按揭成数购买资助房屋的买家，以及透过按揭保险计划购买400万元以下之私楼业主，此类新造按揭业主将率先跌入负资产行列。
 去年第三季负资产个案绝迹市场，港人短暂摆脱负资产阴霾，事隔一年，负资产个案三季后再度重现。根据金管局公布最新负资产数据显示，今年第二季新增负资产住宅按揭贷款个案录得27宗，笔者相信主要是因为近月业主愿意将议价空间扩阔，以致今年第二季楼价稍为回落有关，有少部份采用按揭成数较高的新造按揭业主，相对较容易跌入负资产行列。不过今年上半年累计仍有2.5%升幅，除非下半年本港楼价下调幅度超过一成，否则仍未足以使负资产个案大增。
 
为了保障银行体系稳定，政府过去数年持续收紧按揭，现时置业人士入市变相需要预备较多首期。金管局数据显示，今年6月份的新批住宅按揭比率平均为55.1%，与2002年高峰期的68.9%比较，相差13.8个百分点。理论上，负资产是指现有物业的市值低于物业按揭贷款额，即业主支付首期越多，抵御楼价下调能力越大，回顾2002年，当年楼价全年累计下跌11.2%，负资产个案由第一季的67,500宗开始逐步增加，升至2003年第二季超过十万宗。但实际上，现时的按揭比率较低，因此笔者相信即使今年整体楼价下跌逾一成，亦不足以构成负资产如2003年大量攀升。
 
值得注意的是，自从九成半按揭取消后，现时最高按揭成数只有九成，亦只有400万元或以下的住宅物业才有资格申请最高九成按揭贷款，换言之，若然短期内楼价急跌超过一成，首当其冲将会是使用较高按揭成数购买资助房屋的买家，以及透过按揭保险计划购买400万元以下之私楼业主，此类新造按揭业主将率先跌入负资产行列。