最优惠利率(P)按揭使用比例重上一成水平

回顾今年上半年，政府连环出招包括推出额外印花税及收紧按揭措施，与此同时，日本大地震事件影响，加上本港银行亦陆续上调拆息按揭利率等因素，影响楼市气氛，成交量明显调整，而银行三度上调拆息(H)按揭利率，更令按揭产品使用比率出现变化。

本港银行由三月份起，将拆息(H)按揭利率由H+0.7%逐步上调，令实质按息上升。根据反映最新实际按息水平的“经络按息”，于三月份重返1%后持续稳步上扬，最新五月份再突破1.3%水平，可见按息正稳步上升。现时市场普遍提供的拆息(H)按揭利率下限为H+1.5%，若以银行公会6月30日最新公布的一个月同业拆息0.20%计算，H按之实质按揭利率为1.7%，与最优惠利率(P)为基准之实质按揭利率2.15%比较，两者相差仅0.45%。因此银行调升按息后，令拆息(H)挂勾之按揭计划与最优惠利率(P)为基准之息差拉近。

与此同时，由于市场预期美国加息条件有限，预期P按波动性较H按为低，加上部份银行取消H按现金回赠优惠，个别需要资金即时应急的业主逐转投选择现金回赠较高的P按计划，令选用P按之比重回升。根据金管局住宅按揭调查数据显示，五月份拆息(H)挂勾按揭计划之选用比重最新跌至87.2%，连续下跌四个月并创十一个月新低，至于以最优惠利率(P)为基准之按揭计划，使用比重则逐步上升，亦一如经络按揭上月所料，P按使用比重最新达11.7%，突破一成水平。六月份最后一个工作天有个别银行将调整拆息(H)按揭利率至最高H+2.5%，即实质按息达2.7%，笔者相信，下半年整体按息仍有上升空间，置业人士应为加息作预备。