新辣招对楼按市场的影响

楼市近月再度炽热，引起港府高度关注，新辣招更于日前正式出现。港府为抑压楼市风险，针对投资买家，宣布住宅物业买卖印花税，不论楼价，凡购买第二个物业，划一征收15%从价印花税。此举相信可抑压投资买家的购买欲，需求减少，预料楼价亦有下调空间。
 
根据政府数据，今年8月及9月的投资者交易宗数按月上升50%，9月份录得宗数高达2600宗，当中涉及拥有1个物业再投资的香港永久居民，由今年第1季平均每月的500宗，急升至第3季平均每月的1600宗，增加逾2倍。因此，港府需要抑压楼市风险，推出今次新辣招，针对投资买家，征收15%税率。
根据旧制度，本港永久居民买入第二层楼，300万至400万元住宅，税率为4.5%；400万至600万为6%；672万元以上为7.5%；2000万以上为8.5%，而11月5日起生效的新措施，将划一收税15%。以400万楼价为例，现有措施仅征4.5%税率，税收开支为18万，新措施底下，业主的税收开支大幅增加至60万，升幅达233%；至于其他楼价的详细税务开支，详细见表一。新辣招对细价楼的投资买家之税务开支增幅最大，加逾两倍，相信将影响近期热炒的细价楼。
根据金管局9月份的数据显示，新批出的平均贷款额为343万元（图一），以第3季平均每月1600宗的投资交易量计算，是次新辣招将令买家入市信心受挫，料有55亿元的贷款金额将会被冷却，占9月最新取用按揭金额的23.7%。笔者表示，新措施实施后，预料未来三至六个月银行按揭业务将直接受影响，令今年已委缩的按揭市场进一步受压，银行将要更进取争取市场份额，第四季及至明年第一季竞争会出现年内最激烈的情况。

（表一）​
 

	现有措施		新加辣招后			
楼价	税率	税务开支	税率	税务开支	新增税务开支	上升幅度
$400万	4.50%	$18万	15%	$60万	$42万	233%
$600万	6%	$36万	15%	$90万	$54万	150%
$700万	7.50%	$52.5万	15%	$105万	$52.5万	100%

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​ (图一)