新房屋政策揭盅有助市场释疑

特首日前公布新一份施政报告，房屋政策部份一如市场预期放于首位，占整份报告约五分之一的篇幅，其中焦点项目复建居屋政策终尘埃落定，新居屋售价初步估算150至200万元，以可负担的楼价出售，对象为每月收入不超过三万元的家庭，对于有意上车的置业人士无疑多一项选择。

有市场人士担心新居屋有机会摊分私人住宅市场部份客源。不过笔者相信，鉴于新居屋兴建须时，首批单位最快要三年后才有机会预售，而且数量亦有限，料不会对楼市构成即时影响。事实上，在现有的居屋市场当中，仍有不少价格与新居屋相若的单位供应，以经络按揭转介研究部最新数字显示，十月至今的居屋按揭当中，以楼价介乎100至200万元的物业占最多数，比例达58.3%，占整体居屋按揭比例接近六成，而该比例于去年甚至高逾八成水平，相信每月收入达三万元的家庭，购买此类物业也有足够的负担能力。

与此同时，除了上述现有的居屋，每月收入达三万元的家庭亦可于私人住宅市场寻找合适单位。举例而言，一个市值300万元的物业，承造七成按揭，以现时一般P按计划的实质利率约2.3%计算，还款期20年，每月供楼支出约10,924元，占入息比例为36.4%，即使物业价值达400万元，承造七成按揭，还款期20年，每月供楼支出约14,565元，占入息比例亦不多于五成，并符合金管局指引的要求。据经络按揭转介数显示，2010年至今不同售价之物业按揭比例当中，400万元或以下物业占整体按揭市场比例57%，反映私人住宅市场上亦不少符合此类买家供楼负担水平之物业可供选择。笔者相信，施政报告中之一系列房屋政策，无论能否即时解决市民之住屋需要，但至少可说是尘埃落定，有助驱散买卖双方之观望气氛，更甚或可释放当中之购买力，有意置业者或伺机物色优质笋盘入市，带动第四季交投重返正轨。