收紧按揭范围扩大 换楼入市门槛提高

为了加强本港楼市的稳定性及进一步审慎监管住宅按揭贷款，金管局自2009年底起由豪宅着手，先后推出多项收紧楼按措施，而本年六月十日再公布最新五项有关收紧住宅物业楼按措施，包括(一)调低1,000至1,200万元住宅物业的最高按揭成数至五成、(二)调低700至1,000万元住宅物业的最高按揭成数至六成、(三) 700万元以下住宅物业最高按揭成数为七成、(四) 按揭贷款人主要收入并非来自香港，最高按揭成数需按标准下调至少一成，至于(五)按揭贷款申请人以资产净值为依据，则最高按揭成数下调至四成，再度引起市场关注。

虽然是次调整有助银行降低借贷风险，惟收紧物业按揭成数的范围已有所扩大，并由豪宅推至中价物业层面，加上按揭证券公司亦宣布将按揭保险计划下的住宅物业价格上限由680万港元调低至600万港元，即超过600万元之物业均不能申请按揭保险，而七成及六成按揭以上的贷款部分获得按揭保险计划保障之贷款，分别只有540及500万港元。此举将增加换楼客的置业难度，因此上述监管措施当中，以收紧中价住宅物业按揭成数较受关注。

事实上，是次收紧中价物业的按揭成数已稍为提高换楼人士的入市门槛，以一个700万元的物业为例，早前仍可承造七成按揭，贷款额上限为480万元，即首期需要220万元，但新措施生效后，该物业之按揭成数已由七成下调至六成，同时最高贷款额亦不可超过420万元，因此需要预备280万元作为首期，置业成本增加60万元。现时仅600万或以下的置业人士仍有机会获取高达物业市值九成的贷款，至于楼价达700万或以上的物业，已不能借足七成按揭，亦不符合按揭保险计划的资格，此类买家若希望透过换楼改善生活，建议预备足够资金充当首期。