经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,本港现时市占率最高之两大龙头银行,于两个月内先后三度上调拆息按揭利率H按,若以最高之H+2厘作比较,H按实际按息将超越现时以最优惠利率为基础的P按水平,此举势令整体按揭计划选用比重出现重大转变,P按使用比例将重拾升轨。
现时已宣布调整拆息按揭利率最高为H+2厘,若以5月13日银行公会公布之一个月同业拆息0.19厘计算,H按实质息口已调升至2.19厘,与P按之实质按息为2.15厘比较,H按实质按息已超越P按实质按息达0.04厘,以一个200万元物业、承造七成按揭、供款期为20年计算,H按的每月供款较P按为高,明显失去竞争优势(表一)。
经络按揭转介于二月份已开始强调,按息过去一年维持处于异常低位,当时已预料本港按息将步入“正常化”之阶段,加上本港经济发展向好,资金出路增加,银行亦由三月中旬起陆续上调按揭利率至正常化水平,根据经络按揭转介数字显示,反映普遍按揭客户一般可做到之最新实际按息水平之“经络按息”于四月份已突破1.206% (图一),为15个月新高,未来仍有一段上升空间。
(表一)息口上调供款变化
按揭计划 |
全期 |
|
全期 |
全期 |
全期 |
全期 |
全期 |
实际按息 |
2.15% |
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1.09% |
1.29% |
1.69% |
1.89% |
2.19% |
每月供款额 |
$7,182 |
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$6,495 |
$6,621 |
$6,879 |
$7,010 |
$7,209 |
加息后每月 |
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vs H*+0.9% |
-- |
+$127 |
+$384 |
+$515 |
+$714 |
|
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vs H*+1.1% |
-- |
-- |
+$257 |
+$388 |
+$588 |
|
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vs H*+1.5% |
-- |
-- |
-- |
+$131 |
+$330 |
|
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vs P^-2.85% |
-$687 |
-$561 |
-$304 |
-$173 |
+$27 |
每月供楼负担比率 |
28.2% |
|
25.5% |
26.0% |
27.0% |
27.5% |
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注:以上计算乃假设楼价及居于私人住宅的家庭入息中位数维持不变
以一个200万元物业、承造七成按揭 、供款期为20年计算
*H以银行公会于4月15日公布之一个月同业拆息0.2%计算
^P为5.25%
每月供款负担比率 = (每月供款 / 居于私人住宅的家庭入息中位数) x 100%
以统计处公布之2010年第4季居于私人住宅之家庭入息中位数为$25,500计算
资料来源:经络按揭转介研究部
(图一)