套楼换股 三大考虑因素

今年2月底金管局进一步收紧按揭，按揭贷款额理应缩减，不过适逢“北水南调”刺激本港股市造好，同时造就财富效应，豪宅成交增加，同时掀起“套楼换股”热潮，对楼按市场产生支持作用。不过预期美国加息之声日渐迫近，加上物业按揭进一步收紧，笔者建议业主计划加按物业要考虑以下几点：

1. 新措施限制

以往加按套现最高贷款额可达物业估值的七成，减去未偿还按揭贷款额，假如业主持有一个价值500万元及已供满 (即没有未偿还按揭贷款) 的物业，最高贷款额可达350万元。不过今年2月新一轮收紧按揭措施推出，虽然首套物业在压力测试下，供款占入息比率上限仍维持60%不变(即不超过每月入息的六成)，但按揭上限收紧至只有六成，换言之上述500万元物业加按套现最高贷款额仅物业估值的六成，即300万元，措施推出前后比较，贷款额相差50万元，差幅超过一成半。若然业主手持两个尚未供满的物业，又或者业主本身只有一个尚未供满的物业，但同时又是另一个物业的按揭担保人，则会被视为有两个未偿还按揭贷款，新措施推出后，即使物业属自住用途与否，当物业加按，银行亦会当作为第二套房形式处理，而在压力测试下之供款占入息比率一律下调至50%，较以往更严厉。
 

2. 为加息准备

比较市场上的贷款产品，楼按息率无疑十分吸引，以市场上最优惠利率为基础的P按计划为例，实际利率约2.15厘，对比私人贷款一般为5厘以上的息率，两者息率差距接近3厘，若与同业拆息挂勾之H按计划，实际利率约1.95厘比较，息差相差更大，故加按物业套现的成本确实相对私人贷款较低。若将楼按息率与低息见称的税贷作比较，息率可以互相媲美，惟楼按年期最可长达30年，亦较税贷一般仅提供1至2年还款年期稍胜一筹。不过业主要注意，选择任何贷款产品，面对加息周期重临，还款支出均会相应增加，楼按产品亦不例外，建议业主加按前最好先进行压力测试，以免加息后还款开支超出个人可负担水平。
 

3. 物业估价

银行审批按揭需时，审批速度并非一致，与此同时，由于在按揭业务上的取态亦有异，因此业界对于加按套现条款没有划一的标准，而物业估价亦会因为采用不同的估价行，又或者因应物业的质素参差而有所不同，影响加按套现按揭贷款额，建议有意加按套现的业主事先向按揭专家查询专业意见。