“先买后卖”该注意事项

早前有业主以“先买后卖”方式换楼，但因是“二换一”，被拒绝退回税款，其后法院裁定双倍印花税(DSD)退税应不限于“一换一”，由于印花税署决定提出上诉，所以此案件最终会否成为先例仍有待发展，笔者希望在此向各位提醒换楼时要注意的事项。

DSD自二○一三年二月开始实施，该日或以后凡购买住宅或非住宅物业者均须缴纳双倍印花税，但只要是首次置业的香港永久性居民、或者是换楼以取代一个原有唯一的住宅，两个情况皆可获得豁免及退税。

换楼人士应注意，要获得退税的话，必须在六个月之内卖掉原本自住的住宅，而一手及二手楼的换楼期计算方法不同，一手是入伙后的六个月，二手则是签署大契后的六个月。虽然换楼人士有半年限期卖楼，但不要忘记若原有住宅持货是少于36个月的话，转售便须缴纳10至20%的额外印花税(SSD)。

另外，换楼人士经常面对资金周转问题，目前市场上亦有银行专为“先买后卖”的业主提供过渡期/桥梁贷款(Bridging Loan)、换樓按揭计划等，条款不一，而且息率一般较高，宜寻找按揭专家作比较，考虑因素包括按揭息率、按揭成数上限、转售旧物业的限期、新旧物业是否规定要同一间银行承造等。

最后，换楼人士亦应重新评估当下的负担能力，选择合适的还款年期，以及为加息周期作好准备。现时住宅按揭申请的压力测试是3厘，假设600万元物业承造六成及30年按揭，实际息率2.15厘，每月供款为13,578元，在加息3厘至5.15厘的情况下，每月入息最低要求为32,762元。

由此可见，业主面对加息周期重临已有一定的防守力，但若早已选择了最长的30年还款年期，一旦加息周期重临，将无法透过延长年期以减少每月的供款开支，建议避免选择过长的按揭还款年期。​