發展商樓花按揭佔比未成主流

樓市踏入第三季，美國聯儲局今年第二度加息後，本港銀行在資金充裕的情況下按兵不動，未有加息，反而在金管局對實施「內評法」的銀行，要求對新造按揭貸款的風險權重下限，由15%上調至25%後，有銀行在評估實際影響後，將H按按息由H+1.28%，調高至H+1.4%，但在拆息未有大幅抽升的情況下，最新經絡按揭息率指數(MMI)報1.73%，反映按揭利率持續低企。在現時仍然是「供平過租」的環境下，市民的置業意欲依然強勁，樓花按揭的宗數亦顯著造好。根據經絡按揭及土地註冊處的數字，最新六月份的樓花按揭宗數達727宗，按月上升逾五成。

自2009年金管局逐步實施樓控措施，買樓的按揭成數不斷下降，而市場的資金充裕的環境下，發展商的樓花按揭貸款應運而生，加上樓花按揭提供高成數按揭，對準業主有一定的吸引力。

參考經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數字，2016年的2月及8月份，使用發展商的樓花按揭佔比曾一度高達21.68%及24.91%，後者是有紀錄以來的高位，但在隨後的佔比便顯著回落，在該年的10月，更跌至4.3%的低位。及至今年的3月，發展商樓花按揭佔比達19.16%，逼近兩成，但未有繼續上升的趨勢，最新今年6月份佔比錄得12.38%。

今年下半年陸續有新盤推出，樓市暫時未見有利淡因素，最新6月份的現樓按揭宗數，打破連續五年不足一萬宗的紀錄，錄得過萬宗的水平，預料七月的現樓按揭宗數會延續六月的利好勢頭，維持萬宗的水平，筆者更看好樓花按揭的宗數。

在樓價穩步上升及金管局調低按揭成數的環境下，使用發展商的高成數的買家，需考慮自己的供款能力，借貸金額直接影響每月的供款額，同時要考慮會否因高成數按揭而繳付小額首期，每月的供款額會否令自己的「供款負擔水平」超越金管局規定的壓力測試水平上限。另外，要有充足的現金流，預備按揭貸款批核時遇若到借貸成數不足，或需要多付首期。