美歐日全球三大央行本周均進行議息會議，由美國聯儲局率先牽頭，於香港周四凌晨時份公布議息結果。基本上，是次美國加息已無懸念，經絡預期聯儲局將再次以溫和漸進方式，加息四分之一厘，並將聯邦基金目標利率由1.5厘至1.75厘區間，上調至1.75厘至2厘區間。如此屬實的話，亦是繼2015年年底美國加息週期啟步後，第七次加息四分之一厘，共加1.75厘。然而，香港仍有條件不即時跟隨加息，但預料香港加息會於年內發生。
美國經濟表現強勢 年內有機會再加息兩次
明日美國議息結果出爐，除了加息預期達到百分之百外，市場更加聚焦於年內餘下的加息進程，究竟仍會加息一次還是兩次，市場上的分析員皆眾說紛紜。屆時，聯儲局主席鮑威爾將於會議結束後召開記者會透露取態。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為，5月份消費物價指數（CPI）按月上升0.2%，按年更錄得2.8%升幅，高於市場預期，反映非農業職位數據表現正面，美國經濟增長理想，有見及此，美聯儲有可能於年內再加息兩次。另外，美朝峰會亦成為國際政經壇上的另一焦點，雙方昨日一同簽署聯合公報，外界認為美朝關係進一步舒緩，將有助鞏固經濟穩定發展。
港次季資金趨緊 惟結餘仍屬健康水平
觀乎香港是次的加息步伐仍未展開，市場關注香港什麼時候跟隨美國進入加息週期。劉圓圓表示，回顧今年香港第二季的經濟及樓市發展，香港在美聯儲三月份加息後的資金漸趨緊張，由於港美息差拉闊達1.5厘，以致港匯轉弱，促使市場上的套戥交易頻密發生。港滙其後多次觸及弱方兌換保證，金管局累計共19次入市承接港元沽盤，頓時令銀行體系結餘由年初的近1,800億港元降至現時接近1,100億港元水平，減幅約四成。
不過，近日拆息節節上升，一個月銀行同業拆息受新股及半年結的影響，已連續12天錄得上升，6月13日更升至1.58厘。劉氏續稱，由於套息活動吸引力減，港滙未見再度觸及弱方兌換保證，銀行體系結餘仍然企穩於千億港元水平。而且，相對於2009年前的銀行體系結餘水平，現時仍未見急切的加息需要，預料銀行對加息仍然保持觀望態度。
定息戰劃上句號 銀行難再推進一步優惠
另一方面，銀行近日的按揭取態上亦漸趨保守及謹慎。自去年底正式開始，至今年第二季作結的「定息按揭戰」，高峰時有超過九間銀行參與承造，並以低定息及高回贈作為賣點，吸引不少按揭客戶選用。根據金管局4月份住宅按揭統計調查結果所見，定息使用比例達到49.3%，創出歷史高位。不過，銀行陸續於3月底後終止定息按揭計劃，甚至近日有個別銀行上調封頂息率至P-3%，變相加息10點子，現金回贈亦見削減。劉氏認為，低息環境已告終，銀行為迎接加息的來臨作準備，相信在加息前將按揭優惠加碼的空間有限。
負擔比率增至六成 創近19年新高
去年樓價升幅超過一成，今年樓市仍然保持強勢，樓價屢創新高。根據差餉物業估價署最新數據顯示，截至4月份，過去25個月本港樓價指數累計升幅達38.5%，並連續18個月刷新最高紀錄。而從經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據可見，5月份的二手住宅平均呎價為$13,216，比去年同期上升14.7%。
鑑於樓價急升，市民的薪金追不上樓價升幅，供樓負擔比率亦隨之上升。根據經絡按揭轉介研究部的最新數據顯示，並與政府統計處的私人住宅家庭入息中位數作比較，業主的供樓負擔比率拾級而上，截至今年5月份，供樓負擔比率已貼近六成，創2000年後的新高，反映市民的供樓負擔越見緊張。加上未來加息後供樓負擔更大，在樓價續升及加息展開的雙重影響下，料年底前的負擔比率有機會挑戰七成。
劉圓圓提醒置業人士要量力而為，如透過銀行承造按揭的人士須通過三厘壓力測試，相信即使短期內香港加息對現有按揭之業主的影響不大。惟以高成數按揭置業或未進行壓力測試的人士要注意，未來加息後的供樓負擔亦會增加，加上如選用高成數按揭置業，數年後計劃息率上升或樓價調整，業主須考慮未來自身的負擔能力入市。
料全年樓價升10% 下半年港加息啟步
劉圓圓續指，現時多個新盤相繼登場，各銀行都盡量按兵不動，以免流失按揭客源，不過由於港美息差總不能無限擴闊，香港已有六次不跟隨加息，因此預料香港將於年內開始加息進程。整體來說，未來息口的方向是向上的，但基於市場已消化加息的影響，業主已有充足的心理準備，對香港樓市影響不大。預料即使本港加息，幅度亦溫和，每次介乎25點子至50點子之間，以每100萬貸款額計算，每加息25點子，每月供款僅增加$127，對供樓人士負擔影響輕微。
總括而言，美國加息符合市場預期，而香港經濟仍然十分穩健，相信下半年的樓市仍然穩步上揚，預料全年樓價可升10%，全年新取用按揭貨款的申請金額及宗數預測，達到3,400億元及87,000宗水平，比2017年分別上升8.8%及3.4%，創歷史新高。
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