【H按实例】按揭计划优惠调整咗，点算好? 留意3大解救方法

「听讲最近申请按揭啲Plan好似保守咗，仲应唔应该上车？」近日有网民反映银行的按揭计划保守，担心供楼压力增加，现在未必是上车良机。虽然现时按息上升导致的每月供款增加幅度相当轻微，但大家亦可考虑循以下3大方法抵销利息支出，更有信心实现置业美梦。

（一）做个优质客享受最优惠按揭计划

今年上半年开始受疫情影响，全球经济下行，风险胃纳转弱，在按揭业务利润低微下，银行对按揭批核渐趋审慎，减少现金回赠及调升按揭息率。现时借贷100万以上，一般H按计划为H+1.35%，现金回赠约为1%，如果申请人信贷背景良好、物业状况良好及贷款额高的话，暂时仍有机会申请更优惠的H+1.3%及更高的现金回赠的按揭计划，但优惠期有限，详情可向按揭专员查询。

（二）使用H按享受Hibor低息期

虽然现时银行按揭计划趋向保守，但现时利息开支比较历史数据仍处于低位。80年代置业人士要上车，P按是唯一选择，而且当时以「P+」计划主导，实际按揭息率高达20厘，直至2001年开始，最优惠利率随美息下降，中小型银行加入按揭竞争市场，设有封顶息率的H按计划才推出市场，供楼成本才得以下调，多一项选择用低息申请按揭上车。

另一方面，去年拆息走势高企，H按供楼人士一度用封顶息率供楼，但近月随着美国启动量化宽松及金管局释放银行资金，近月银行1个月拆息持续回落，原本年初仍要使用封顶息率供楼的人士能享受低息供款，虽然近日受局势影响回升，但未来拆息仍会向下，以昨日（2020年5月27日）拆息0.96%、以一般H按计划H+1.35，封顶息率2.5%计算，实际按息为2.31%，已经毋须利用年初封顶息率供楼。

（三）执笋盘抵销额外开支

要节省供楼开支，其实可于盘源埋手找出低水笋盘，抵销利息支出。比较年初H按计划H+1.24%及现时普遍H按计划H+1.35%，假设业主开价为800万，承造六成按揭，贷款额480万及供款30年，如果以H+1.24%计算，全期按揭利息为1,762,986元，如果使用现时普遍的H+1.35%计算，利息支出为1,859,988元，全期利息增加97,002元，每月供款轻微增加二百余元。

早前有业主因个人利由低于市价沽出手上单位，或者准买家可以尝试与业主商讨，如果能还价1%减少80,000元，已经能抵销利息开支。要成功还价，可留意物业的过往成交价及紧贴楼市走势提出理由，并可以预先为单位进行估价，如果出现估价不足，亦用此理由向业主反映，争取更好的成交价节省置业成本。

*以上个案只供参考

按揭原意帮助置业人士更容易上车，并可把资金分散投资，有效管理财富，虽然近月银行的按揭计划较为审慎，但按揭仍是最重要的上车工具，顺利申请按揭才是置业最重要一环。置业是人生大事，但现时供楼成本仍处于低水平，置业人士可根据自身财务能力计算可负担楼价，实现置业梦想。如对按揭有任何疑问，可随时致电319-66688与按揭专员联络。