任职银行的陈先生月入4.5万，现时租住荃湾中心单位，近日获业主通知需要搬离单位，陈先生正挣扎究竟应该上车置业还是继续租楼。买楼及租楼各涉及甚么开支？在低息环境下置业在按揭上是否有好处？经络按揭转介一次过为大家计计数。
选择1：直接买楼
陈先生现时居于荃湾中心高层单位，面向舒适山景，如果决定置业，亦打算买入同屋苑内的高层单位，继续享受优美环境。现时荃湾中心汉阳楼高层两房单位楼价约为490万。陈先生其实本身有积蓄，但希望申请九成按揭，让更多资金留在身，陈先生需要考虑以下事项：
1. 压力测试：压力测试是金管局现行规定，当利率上升3厘时，每月供款不得多于每月收入60%。现时部份银行仍会对首置人士进行压力测试，现时一般按揭封顶息率2.5%计算，其压力测试要求为$41,732，个案中的陈先生符合供楼资格。
2. 按揭开支：根据现时一般按揭计划H+1.5%、实际封顶息率2.5%及还款期30年计算，如以封顶息率计算，每月供款约为$17,425，在低息环境下，使用H按供款会获得较大优惠，实际按息低至1.93%，每月供款低至$16,146。按揭保险费根据贷款额及还款年期出现不同百分比，根据个案，保费开支约为$220,500，但会享有折扣优惠。
3. 置业开支：置业开支涉及地产代理佣金（1%）、律师费（约为$10,000以下）及印花税，由于陈先生为首次置业人士，印花税根据较便宜的从价印花税税率计算，楼价介乎$4,428,570至$6,000,000的单位，税率约为3%，陈先生个案需缴付$147,000，加上装修开支约30万，总额外开支约为50多万。
4. 按揭类型：如果按揭计划设有按揭储蓄挂钩户口（Mortgage-link），陈先生可把多余资金放入高息户口，享受与按揭供款一样的利率。
按揭开支（以实际按息1.93%计算）：
楼价 | $4,900,000 |
按揭成数 | 九成 |
首期 | $490,000 |
贷款额 | $4,410,000 |
全期利息 | $1,402,661 |
每月供款 | $16,146 |
按揭保险费用 | $220,500 |
*以上数据只供参考
置业开支：
地产代理佣金 | $49,000 |
印花税 | $147,000 |
律师费 | $10,000 |
装修及购买家具开支 | $300,000 |
选择2：租楼
如果陈先生决定找寻同一屋苑内租盘，同一呎数单位月租约为$11,500。租楼成本方面涉及地产代理佣金及厘印费，地产代理佣金一般为半个月租金，即$5,750，厘印费通常由业主及租客平均分担，假设租约由1/12/2020至1/12/2021年，应缴印花税为$690，租客支付$345。
另外，根据租务惯例，租客一般需要支付两个月租金作为按金，以及一个月租金交予业主。根据个案，租客需要预备$23,000两个月按金及$11,500作为1个月上期，合共$34,500。
租楼涉及开支：
租金 | $11,500 |
地产代理佣金 | $5,750 |
厘印费（业主租客各自承担一半） | $345 |
两个月按金（会发还） | $23,000 |
一个月上期（会发还） | $11,500 |
置业及租楼各有好处，大家可根据自己财务状况，选择最适合自己的住屋方案。如对申请按揭有任何疑问，可随时致电319-66688与经络按揭联络，提供财务状况及物业数据，由按揭专员推介最适合自己的按揭方案。
按揭借贷力
按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险
月供比率DTI | 压力测试 | 按揭保费 | 信贷记录 | 提升借贷力
按揭产品
H按 vs P按 | 定息按揭 | 发展商按揭 | 什么是HIBOR | 什么是Prime Rate
即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan
物业类型
一手楼花或现楼 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 旧楼按揭 | 工商铺按揭 | 车位按揭 | 大湾区按揭 | 安老按揭
置业租楼开支
上车杂费 | 印花税 AVD SSD BSD DSD | 印花税一览表 | 租约印花税
转按 / 加按
按揭陷阱
估值不足 | 借贷力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」与「分契楼」| 做咗担保人分手点算好 | 凶宅能否做按揭 | 银主盘能否做按揭 | 买楼收租按揭限制
上车攻略
80万首期可以买到800万的楼 | 月入6万买到900万的楼 | 自雇人士| 担保人和借贷人的分别 | 按揭计算器 | 查册 | 供楼减税 | 置业流程 | 补地价
;){kind=link}
;){kind=link}